限购令或难让房价大降

　　从最新的市场反应来看,“限购令”突然杀出,成交量明显降温,不少市场的二手房成交减半。业内专家表示,限购的效果会立竿见影,成交量下降是板上钉钉,但房价依然难跌。不少人担心,由于限购是非常时期的调控政策,一旦有松动,房价将会出现更大一波的报复性上涨。

　　限购令到底能否平抑房价?多数专家给出了否定的回答:成交量拐点出现,但房价难言大降。有买家表示,政府“只堵不疏”的调控难以真正让房价平稳。杨红旭指出,稳定房价是近几年房地产调控的重要目标,但他认为,只要地价不降,房价也很难抑制。

　　“我个人觉得没有可能会降。”经纬房产咨询主任朱健表示。他分析指出,从开发商的角度来分析,主要开发商在8~9月份和10月初,销售业绩完成非常好。“没有什么资金压力,房子就可以慢慢卖。”而且根据他们对开发商的了解,大多数房企对后市依然看好。

　　虽然广州“限购令”仍在酝酿,但多数人士并不看好该政策。满堂红研究部主任肖文晓坦言,无论是那种限购,都是压制需求。“将来万一这个政策放松市场的反弹可能又要随之而来。”资深房地产营销专家谢逸枫也表示,“限购令”也许只是高烧楼市的“止疼药”,还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。

　　房企拿地仍“挥金如土”

　　值得注意的是,在严令之下,部分开发商拿地依然毫不手软,挥金如土。就在“新五条”出台后,10月8日,雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布拿地公告,合计动用资金逾57亿元。从万科和保利地产的公告中也发现,这两大巨头近期抢地更是疯狂。

　　中投证券分析师李少明则认为,宽裕的资金环境将使得大型开发商在获取更多低价优质资源上游刃有余。万科前三个季度累计卖楼收入714.2亿元,已超出2009年全年的634亿元。保利地产上个月销售进账91.29亿元,前9个月收入也高达413.96亿元。

　　而中国指数研究院独家提供的数据显示,今年1~9月份,国内开发商在30个城市斥资8922.85亿元拿地。李少明还预计,二次调控也会让地价有所下降,大开发商目前手中“粮草”充足,未来半年又是巨头开发商拿地的好时机。

　房产税蓄势待发

　　联系今年楼市每一次出现反弹都会促使新的调控出台,显示出政府调控的决心。相信未来政策走向仍将着眼于房价,如果房价继续上涨,则会有新的调控措施。而综合来看,调控政策储备仍较充足。

　　除了未来其他地方的楼市调控细则将会陆续出台,征收房产税是比较受到关注的调控楼市的砝码。中原地产报告指出,房产税经历了多次传闻和风波,“9·29”新政中再次提及“加快推进房产税改革试点工作”,预计上海和重庆前期关于房产税试点的传言有望成为实际。

　　上海市细则中也明确提出,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。10月9日,上海市房管局局长刘海生在对“沪十二条”进行解读时透露,目前上海市已建立房屋状况信息中心,是做好房产税改革试点的一项重要基础工作。

　　分析人士认为,在当前流动性充裕的情况下,仅通过行政性限购措施和收缩信贷控制房价,还是有相当的难度,因此房地产税的出台势在必行。叶檀也表示,动用规则中已有的财税手段,对拥有两套以上住房者征收物业税,以体现多占用资源者多纳税的公平原则,可使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。

　　但叶檀同时提醒,新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小,传闻中出台的税率仅为0.4%左右,远低于国际平均水准,这将大大增强投资者对未来的收益预期,这将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项,而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。业内人士分析,房产税或物业税到底能在多大程度上影响房价,取决于具体的细则、税收如何征收、对第几套房是否采取分别的税率等。

　　除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外,大通证券研究员黄鹤认为还有一些其他的政策可供出台,例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售,以及进一步改变个人住房贷款信贷政策,坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策甚至改变预售制度等,都将从一定程度上稳定房价。