【引言】

　　8月份中央高层频繁发出警示信号，楼市宏观调控老政策重提。

　　毫不“疲软”的政策却遭遇量价小幅回升的“微妙”的市场。8月份福州五行政区一手房签约1302套，比7月份增加481套，环比上涨58.6%。从表面上看，进入8月，福州开发商调整市场策略，悄然加大推盘力度，因新开盘的楼盘定价比较适中，致使量上有变化。但与去年同期交易量相比，市场仍旧低迷，8月成交量仅是7月新低的一次小反弹。

　　政策与楼市发展继续牵动各阶层的心。持续收紧的政策信号是否预示着第二波楼市调控的来临？在政策继续高压下,开发商是否会大面积地开展促销活动,引发“降价潮”？蛰伏数月后的购房者，将呈现释放态势还是保持谨慎出手？今年榕城楼市的“金九银十”是否会如期而至？这些悬念因市场变化、多方博弈而存在着明显的不确定性，且房地产调控任务并没有完成，现在就判断政策效力终结还为时过早。

　　【指数分析】价格指数小幅回升

　　数据显示，今年8月份福房样本指数为144.06，相比7月小幅回升，月涨幅为0.43%，与去年同期相比涨了3.60%。观察表1，我们发现，福房样本指数在经历了7月份的下挫后，8月份又恢复了小幅回升横盘的格局。榕城部分楼盘开盘定价合理，户型合适，吸引购房者选择入市，不再观望，使得8月的福房指数企稳，微幅回升，成交量小幅上扬。数据也表明，在经历4月份国家出台的政策后，价格指数振荡前行，楼市步入调整期。但在政策调控步伐坚定的情况下，目前市场的回升基础不稳，由此认为后市将展开上升走势为时尚早。

　　【量价分析】均价创历史新高，成交量小幅回升

　　在均价方面，8月份商品住宅的均价在经历了5月份跌破万元后持续上涨，从7月的10939元/㎡上升到8月的11826元/㎡，涨幅8.11%，与去年同期相比，上涨幅度高达46%，创下福州楼市均价最高点。尽管均价只与8月成交楼盘供给和定价情况有关，不能反映房价的动态涨跌，但至少说明8月成交楼盘的价格水平。在成交量方面，8月份成交量在历经了7月的历史新低后有所回升，成交面积为13.9万㎡，较7月份温和增加5.02万㎡，增加幅度达到56.53%。由于成交量是在7月份历史最低点位置小幅回升，主要是在部分价格合理、品质不错的楼盘项目供应增加的带动下，签约量遭遇了几周的“冰点”后，出现了好转，但仍旧不能与新政前的成交量相提并论。

　　实际上，房价和成交量涨跌不定情况的出现正说明市场的不稳定与不均衡性，在政策调控下，市场中的房价和成交量必将按照经济规律机理各自回归到其理性的均衡状态。

　　【板块分析】市中心“价”占鳌头成交量金山继续夺冠

　　由表4、5可知，在均价方面，市中心以18628元/㎡的均价独占鳌头，继续蝉联第一，与 7月相比均价上涨了15.02%，相对于去年同期均价涨幅达到71.5%，创福州楼市板块均价最高点；江滨板块则以16483元/㎡紧随其后，相对于7月上涨7.72%，与去年同期相比涨幅为77.60%。东区板块8月继续保持7月的增长势头，涨幅最大，高达47.76%。而8月唯一下降的板块为仓山区，降幅7.16%。均价的高位上升反映目前市场供给结构失衡问题严重。

　　在成交量方面，金山板块“量”压群雄，仍然领跑，以68904㎡的成交量占成交总量的49.56%，稳坐8月成交量排行榜的第一把交椅；东区和五四北表现优异，均比7月成交量有大幅上涨，涨幅达到18.14%和15.24%，东区凭借成交量25226㎡再夺榜眼之席。与7月相比，8月各板块成交量均有所上升，这与8月住宅推盘项目有关。

　　纵观福州8月份楼市，在7月份出现成交量历史最低后，8月成交量小幅回升，呈现量价齐升的恢复走势，市场自身的修复走势会左右市场一段时间。但从本轮楼市调控的架势来看，房贷政策显然不支持市场的过热行情，中央政府遏制房价过快上涨的决心坚定，2008年救市神话难现，市场步入政策调整期。

　　【楼盘排行榜分析】万科跃居榜首金山六盘上榜

　　从8月楼盘成交金额排行榜来看，金山板块独领风骚，前10席的位置金山就占了6位，再次显示了金山板块的强大实力，便利的交通和较高的绿化率使其成为越来越多人选择的对象。本板块新上榜的融信大卫城及泰禾红树林功不可没，其中融信大卫城以成交金额2.30亿元夺得亚军。

　　五四北区的万科金域榕郡(QQ群:113881534)花园二期高层8月以2.76亿元的成交金额雄踞排行榜榜首，同时拉动了五四北区的均价。究其原因，主要是万科集团作为中国房产的龙头老大，其品牌效应不言而喻，除小区的环境、周边配套设施优势之外，万科从项目定位、设计、部位配置、项目施工到后期服务等一系列的精装标准体系设计思维，也是将来中国住宅市场的发展方向之一。

　　在余下的板块当中，东区、市中心、江滨各有一个楼盘进入排行榜，位于东区的东方名城8月成交140套，该楼盘8月促销力度方式，对很大一部分对价格敏感的需求者很有吸引力。