调控还只是刚刚开始，不要误认为调控已经结束。算起来，本轮新政也才执行116天。116天对一个市场来讲不可能成为一个周期，尤其是对中国这么庞大的一个楼市来讲，116天连一个波段都不是。而上周末，地产大佬王石在杭州为了推销自己的楼盘，居然鼓吹说：目前观望的低谷已经过去，一线城市房价下调的空间也就10％-15%左右。

　　目前观望的低谷已经过去吗？没有。真正的观望其实还没有到来。所谓观望，就是一个市场回归理性的开始，那么，现在中国的楼市回归到理性的状态了吗？没有。

 　　之所以说没有，一个就是开发商大量囤地捂地，根本没有什么产品推向市场，以深圳为例，正常状态下，深圳新房存量应该在3万至4万套左右才能形成理性的供应，然而，新政以来，尽管深圳日均成交量不足百套，约相当于理性状态的六分之一，但是，新房存量永远只有21000套，说明开发商根本就没有推出新盘。

 　　其次在市场层面，大家并不是观望，而是买不起。因为本轮新政目前处在调整需求阶段，也就是把楼市不合理的需求调整出去。楼市的不合理需求，其实就是炒楼群体，这些人炒买炒卖必然要哄抬房价，然而，楼市投机群体被调整出去了吗？没有。就在王石的杭州楼盘，真正改善性的需求不足20%，80%的楼盘依然被楼市炒家买走，就连20%的改善性需求大多也是为了对冲通货膨胀而来买房子的。

 　　真正的需求群体依然在市场之外，因为他们没有支付能力，所以，不是观望，更不是在观望的低谷，真正的观望状态应该在房价下降30%以后才会出现，因为那时才会激活一部分需求，但是，考虑到房价是否还要下降，所以才有观望一说。

 　　就拿杭州的房价来说，现在根本就没有下降。一线城市只是炒作过度的个盘和片区，产生价格回调。预计，见年8月与去年8月相比，一线城市房价还是像7月份一样，保持在两位数以上的增长。因此，现在的买家依然是楼市炒家做主导，而不是回归到市场的供求关系层面。中国的楼市，一天不把楼市投机行为遏制下去就一天不得安宁，宏观调控也就一天不会结束，中国经济的调结构扩内需也就一天没有效果，最后的局面就一定是房地产崩盘。

 　　所以，王石鼓吹说只有10%至15%的降幅，完全是出于一己私利，欺骗市场的行为。现在的观望，只是楼市炒家的观望；现在的购买，也只能是楼市炒家为主体的购买，因此，只能一时一地的有一些成交，根本无法有效放大整个楼市的成交量，也就达不到调控的目的。

 　　当然，以王石在房地产界的地位，到杭州忽悠12个亿的成交，那是一件太小的事，是不足挂齿的。遗憾的是，王石忽悠来的依然是大量的楼市炒家，他们的购买，无非是为杭州增添了新的黑灯率，为杭州城又增多了空置住宅而已。这样的购买一多，央行又将逼迫多印钞票，商业银行又将多放贷款而已，其他，没有任何好处。

 　　因此，我们要力促楼市回归理性，激发真正的居住需求。从这个意义上说，一线城市的房价真正下降要到央行加息后。央行若不加息，中国房地产只有一条不归路，那就是彻底崩盘，绝对不可能有第二条路。那个时侯的房价，也许就不可能只是下降50%那么简单。