为什么说是“手痒期”

　　在我们的理解中,实际上首轮地产调控已经达到效果,即震慑效应。对于积重难返的中国经济,不会有人单纯到想用“国十一条”就能把房价降低30%。

　　我们认为,地产调控效应起码有三个时期,一是政策推出后的消化期,表现为7月之前的市场骤冷。第二期即为试探期,也就是手痒期。开发商尝试着降价,刚需和部分投资客手痒进场,大部分开发商缩小供应,伺机涨价。

　　于是,我们看到很多机构所捕捉到的信号:观察期,政策中性,“不会出新政策”。而此时,无论是手痒的开发商,还是手痒的投资客、机构投资者,本质上是在挑战调控者的情绪。

　　一旦目前的涨价之势愈演愈烈,第三个时期,即惩罚期必将到来。更猛烈的政策,不但将调教地产板块,亦将注销掉目前大盘超跌中级反弹的后续血液。

　　而调控者的情绪将如何演绎呢？这很可能取决于一个空间,一个时间。空间,即房价上涨的幅度;时间,即排雷的进度。目前看,排雷最艰巨的战役,可能在地方融资平台。

　　这就是地产小时代的逻辑,一涨就调,一跌就补。这里,涨是指房价,跌,是指成交量。

　　需要注意的是,即便是房价不涨,存量的调控筹码还没用完。地方对中央政策的执行还在进行。而地方的房价调控上,真正凶狠的还在后面。比如说,传闻中的北京新国十条,比如说传闻中上海和重庆的房地产税。

　　以我们国家的治理逻辑,大事之前,窗口先行。从多重博弈的角度看,上海、重庆、深圳都很可能是新一轮地方调控的风向标。

　　故而,本轮地产的空翻多,属于火中取栗的手痒期,那么到底能持续多久？

　　目前政策,世人皆以为最不可能为加息,因经济正处下滑通道。但说不清道不明的通胀、蠢蠢欲动的房价、国际流动性再度泛滥,都很可能改变政策节奏。而从小周期看,无论从开发商现金流业绩压力还是政府GDP考量出发,四季度政策变宽的可能性最大。

　　打破旧思维:房地产≠房价

　　我们尤其要提出,此后房地产行业的逻辑,已经不再是惟房价是论。周转率的重要性很可能要跑到房价的前面。

　　这是多重因素决定的。此轮房地产调控仍然是在既有土地制度、财政制度、财富分配体制下进行的。

　　在“以量换价”的逻辑中,成交量是相当重要的底线。否则,地产经济总量的萎缩,必然要令正放缓的实体经济趋于紧缩,以至于违背中央精神。

　　万科A的异军突起,标志着新的行业逻辑:谁先降价谁受益。此时的降价已经不是现金周转率问题,而是一个存货周转率问题,ROE公式的天平改变了。

　　于是,“主动降价+周转快+二三线布局=优质地产股”应该成为我们的投资方向。而二三线房价近期的坚挺,除了刚性需求,更主要还是地方政府财政压力过大。而万科积极参与保障性住房建设也标志着,地产商在此后的二三线土地资源获取上将越来越带上附加色彩。大地产商的优势是明显的。