6月万科的报表是极其诱人的，销售金额达到87亿，与去年同比上涨幅度约三成。在全国调控一波紧一波，各大地产公司销售纷纷下降的时候，这个数据无疑让市场分外眼红，而万科销售额大幅度增加的背后，一方面是推盘数量的增加，但更为主要的则是价格下调带来的巨大威力。在业界纷纷赞誉万科的市场举动的时候，万科的头羊效应，会开始慢慢呈现。

　　这里我们还要探讨一个问题，即万科的降价行为判断是否仅仅只是源于中央政府对房地产行业的调控。业界一直称万科为典型的市场型公司，如果这个判断成立，那么万科这个降价行为背后本身反映的更多是市场的某些先兆和特征。而不仅仅是中央政府的调控，中央政府的调控，从根本上来说，对行业的影响相对较小，最多只能在某个时段，对市场起到一定的改变和调节作用，而真正对市场趋势产生影响的，还是市场自身的供求关系。中央政府的各项调控政策本身也只是对供求关系进行结构性的调整，但相比而言，市场自身基础性的供需结构对市场显然更具影响力。

 　　回顾万科2007年的拐点策略，万科总是在市场高点时候抢先出货，市场供需双方的媾和往往是以供应量滞后于需求量来演绎的，在2007年需求达到顶点两三个月后，供应量顶点才开始呈现，供求关系的变化，直接导致价格的恶化，价格恶化导致成交量的恶化，演绎形成2008年市场危机。虽然市场这次危机的伴生因素为经济危机，但这当中核心原因还是在于市场自身供求关系逆转，才导致房地产行业的整体萎靡。

 　　2009年4月起，全国土地市场迅速发力，按照土地购入时间与预售许可时间的周期（一般为10—14个月），今年7月以后，市场供应量会迅速增加，（去年5月到今年6月之间，由于受到08.4月以来土地供应短缺的影响，无法增加供应量，在金融导致的投资性需求大量增加的时候，供应无法进行匹配性的增长，导致了这个阶段内，市场都是供不应求的状态，这也是房地产价格在这个阶段内，不断攀升的最为重要的原因。），而受到高房价的制约，需求会有一种自然的萎缩，第二大因素是，中央政府对信贷总量的控制，也会客观上抑制部分市场需求；第三个方面则是中央政府的调控会抑制一部分需求，再加上预期的改变，这四个因素叠加在一起，导致了今年5、6月全国房地产市场成交量的大幅度下跌。但同期供应量同比却呈现一定的攀升的态势，在开工量大幅度攀升的过程中，未来供应量还会呈现出继续加大趋势，这样一正一反的趋势走势，将拉大两者之间的差异，导致市场供需市场快速转换。依据经验，市场存量压力加大到6个月的时候，市场价格就基本失去了稳定的基准。

 　　从上面分析，我们认为万科的降价表面是迎合中央政府的调控政策，实质是抢在市场供需结构变化之前抢先出货，但任何企业的市场策略，往往只具有短暂的领先性，特别是价格策略，是最容易被企业模仿和采用的，从这个角度来说，万科的降价会率先波及到与之比较接近的竞争对手，比如保利，中海等一线企业，而一线企业的整体策略改变，则会刺激二线企业的价格变化，最后相互影响，导致价格市场的变化。而万科的业绩也说明，只要价格调整，就可以求的销售量，缺乏现金流的企业，对这个策略的模仿会更加容易，从这些要素来看，万科降价后的好成绩，对市场价格变化是一个非常重要的信号。