提要：坐在远洋国际中心32层的空中花园里，履新远洋地产董事局主席不到三个月的李明，谦逊地坦言，远洋地产从来没有想过要超越万科的事情。开发商们从另外一个侧面证实了商业地产领域规避住宅领域政策调控风险的逻辑。

　　坐在远洋国际中心32层的空中花园里，履新远洋地产董事局主席不到三个月的李明，谦逊地坦言，远洋地产从来没有想过要超越万科的事情。

　　远在上海的张玉良也保持着同样的低调，他能看到公司运营的各种报表上显示：住宅，仅仅占到了上海绿地开发总量的40%，商业地产和保障性住房，瓜分了剩余60%的开发量。

　　开发商们从另外一个侧面证实了商业地产领域规避住宅领域政策调控风险的逻辑。

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　　“这次募集，在公告发出的时候，就已经完成了，JP摩根、麦格理等国际投行帮助我们进行了发行工作，总的募资额在9亿美元左右。”在接受《中国经营报》记者采访时，李明表示。

　　实际上，远洋地产此次发行的可换股证券所筹资金将用于新建或现有房地产项目，证券在5年后赎回。该证券可转换10.2亿股，约占公司已发行股本的18.11%，及扩大后总股本的15.34%，年息为8%。至于募集资金日后的具体投向，李明并未否认，这些资金中，将有相当比例的资金，投入商业地产及持有型物业的开发和运营。

　　“目前，远洋地产的住宅与商业地产的开发比例大约为9∶1，但远洋地产希望通过第三步战略，实现两者比例达到8.5∶1.5。”李明透露，虽然目前远洋地产自持的商业地产仅为30万平方米左右，但未来三年，远洋地产将要竣工的经营性物业面积将达到100万平方米左右，且全部自持。“2011年和2012年，市场会看到远洋地产在经营性物业方面的改善。”

　　日前，远洋地产公告称，将以总代价4.74亿港元，向奇盛(集团)3名控股股东收购69.02%股份。根据收购协议，交易完成后，远洋地产将保留奇盛集团的物业投资及证券业务，将其打造成另一个独立的物业开发平台，并更名为盛洋地产投资。奇盛集团2009年年报显示，其总资产规模约为9.13亿港元，其中投资物业资产规模约4亿港元。李明表示，收购奇盛集团可以拓展公司的业务结构，并不排除未来会通过这个独立的上市平台去尝试一些新的业务。国泰君安地产分析师姚峣分析，远洋地产此举更多是看中了奇盛集团这个“壳”资源，为未来的投资物业融资、发展做准备。

　　“我们不会拿每天60万元的利息去打水漂。”这是中粮集团董事长宁高宁在面对商业地产业务转型过程中的资金使用的问题，所抛出的一句名言。

　　华润集团主席王印也坦言，华润每个商业项目平均40万~50万平方米，每个项目投资额约40亿元。当住宅领域因为房价高企而越发泛政治化之时，房地产领域的“新贵”们，无疑更多地试图在商业地产领域谋求发展的空间，而业务结构的调整，无可避免。

　　空间所在

　　尽管模式与潘石屹的SOHO有所不同，但无论是远洋地产，还是上海绿地，他们都无法忽视潘石屹在商业地产领域内获得的巨大利益。

　　“银河SOHO从6月26日开始接受客户的签约，截至27日销售金额为27.7亿元。”SOHO中国董事长潘石屹分析指出，商务地产在过去几年中，在购房按揭利率、首付款比例等方面始终没有得到政府给予住房市场的同等优惠政策，同样也没有受到政府调控的影响。此外，位于北京亦庄的独栋办公园区“北京BDA芯中心”二期南区一经推出即将售罄。

　　中国写字楼研究中心（CORC）的研究人员在对北京1000多个写字楼项目进行的抽样调查显示，一半以上的项目在本季度内均进行了租金的调整，市场整体租金环比涨2.5%左右，同比上涨20%。

　　本季度，由于写字楼与住宅市场持续的“倒挂”以及楼市“新政效应”的影响，催生了写字楼市场走出一波补涨行情，写字楼售价上涨趋势明显。据研究统计，北京写字楼整体售价均有不同程度的上涨，环比上涨12.9%，售价上涨从几千元到上万元不等，整体成交均价达到23047元/平方米，突破历史高位。

　　中银国际指出，商务地产市场近年来处于景气周期，供求关系逐步改善。最近投资和销售增速赶超住宅地产，价格洼地效应和政策风险较低使得部分城市已经出现了投资资金从住宅市场流入商务地产市场的现象。