明年下半年楼市有望复苏

　　“近期的调控政策应该会让全国平均房价在未来12-18个月内下降10%-20%。此后政策或将逐步放宽，成交量应会回升，价格涨幅则表现温和。”近日，野村证券首席经济学家孙明春表示，房地产市场回调对实体经济的负面影响有限，维持2010年实际GDP增长10.5%、2011年增长9.8%的预测。

　　预计部分大城市房价下跌20%-40%

　　野村分析，房价飞涨的背后既有新房供给暂时短缺的影响，也有信贷宽松推高需求的因素。但目前，已出台的调控政策将有效压低房价。孙明春预期，未来12-18个月部分大城市房价的降幅或高达20%-40%。如果各家银行严格执行政策的话，需求不久就会出现回落。需求减少再加上从2010年三季度开始供给增加，估计房价最迟会在四季度出现大范围明显的下跌。

　　“市场已呈现泡沫破灭的初步迹象。”根据国家统计局的数据，40个样本城市的房屋总销售量在5月份同比减少了28.0%，其中深圳下降了66.0%，北京和上海分别下降了65.1%和44.3%。同时，5月份房价也初露疲态，月环比下跌了2.0%。野村认为房价整体10%-20%的跌幅应该是个合理的范围。按照这样的降幅，房价将回到2009年年中的水平。最迟到2010年四季度新房就将大规模上市销售，因此在明年3月份之前房价跌幅会超过10%。而随着房价的回落和购房能力的提高，中国潜在真实住房需求将得到释放。到明年下半年房价应该会企稳、交易量回升。考虑到2011年上市销售的新房规模庞大，房价涨幅应该温和而交易量会大幅反弹。

　　对实体经济影响不大

　　野村认为，虽然房地产市场将经历短暂的深度回调，但实体经济和银行系统因此受到的负面影响应该不大。

　　首先，这对银行贷款质量的冲击有限。如果全国平均房价下跌20%，房价也只是回到2009年中期的水平。这表示仅仅2009年下半年和2010年上半年期间发放的贷款(大概在1.5万亿元左右)存在风险，这些贷款仅占2010年一季度银行贷款总额的3.5%。在中国，按揭贷款至少必须支付20%的首付，因此20%的房价跌幅应该不会对放贷机构造成很大困扰。

　　其次，考虑到中央政府已经承诺今年要增加建设保障性住房，而且地方政府敦促开发商加快住房投资建设，房地产投资不太可能在2010年或2011年急剧下滑。如果房地产市场在明年下半年企稳回升，开发商没有理由在今年下半年或2011年大肆削减投资。相反，他们更应该继续投资，为2011年下半年的房地产复苏做好准备。即使房地产投资真的大幅缩减，中国的固定资产投资增长也仍将保持强劲，因为后续项目的投资额已经非常庞大(今年5月份已达到29万亿元)。

　　再次，购房行为的减少虽会降低与住房相关的消费活动(例如对家具、家居装潢材料和家电的购买)，但影响有限。近期房地产泡沫的出现主要是投机与投资需求的结果，这类购房者大部分本来就不会装修新房或购买家电。另一方面，房地产泡沫的膨胀降低了自住客的购买力，挤出了实际需求以及相关的消费活动。如果房价下跌10%-20%，这反而能够提高这一人群的购买力，从而促进他们买房以及与住房相关的消费。