地价高估现象常现

　　押宝土地升值风险颇多

　　“受中介部门评估趋利性影响，高估地价现象经常出现，这是土地抵押贷款最大、也是最隐蔽的风险。”中国土地估价师协会一位专家告诉记者，他在调研中发现，由于土地抵押贷款的评估费是根据评估价值的固定比例收取，许多中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。

　　“有的地方甚至出现中介机构按评估人要求设定评估值的现象，导致评估严重失真。”这位专家直言。

　　除了评估过程中埋下的隐患，国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云指出，开发商及地方政府押宝的土地升值也存在着诸多风险。

　　“目前申请办理抵押贷款的土地，多数并未实际开发，有的位于城市边缘，有的虽处城市开发区，但所处位置偏僻。”邹晓云认为，地理位置直接决定了土地升值空间能否抵得过贷款利息，许多地方的规划存在较大变数，特别是中小市、县、城镇尚未开发的土地，不确定性更大。

　　同时，国家对土地从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，也使部分土地抵押贷款的风险陡增。

　　此外，当前开发商贷款购买或是政府手中的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，相当部分投机意图明显，有的待土地价高后出让，有的待房价上涨后再开发。抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，使一些土地被“搁荒”。

　　土地成金融业“风险货币”

　　国土部监管将更加严格

　　“土地抵押贷款的融资方式容易积累风险，中央和地方已经意识到问题所在，目前风险在可控制范围内。”刘随臣认为，尽管随着楼市调控趋紧，土地价格可能出现波动，但风险依旧可控。邹晓云也认为，虽然全国土地抵押贷款金额相当大，但土地抵押的收益率约为30%，远高于银行贷款利率，只要土地市场不过度下跌，风险仍处于可控范围。

　　尽管国土部相关负责人和专家一致认为“风险可控”，但银行监管部门的担忧并未消除。来自北京市银行业联合会的统计显示，目前我国银行贷款中，约半数贷款以房地产土地做抵押。该联合会负责人曾明确指出，受政策、管理、操作等因素影响，土地抵押贷款的风险隐患越来越突出。在当前房地产与金融业关联度过高的情况下，土地逐渐成为金融业的“风险货币”。

　　对于银行监管部门的担忧，国土部已经做出部署。此前徐绍史曾表示，今年将进一步加强与银监会、证监会的协同合作，把土地抵押信息与银监会共享，以便银监会更好地把握土地抵押贷款。邹晓云等专家也表示，未来楼市调控一旦收紧，土地价格出现波动，国土部在土地抵押贷款方面的监管将更加严格。