近日，不少市民致电本报置业热线0591－87840114，咨询有关新政“认房又认贷”的情况下，二套房究竟该如何认定的问题。

　　这两天，据记者从各大银行获取的消息，各家银行并未接到具体的执行细则，目前各家银行的具体认定标准不尽相同。阳关理想城的销售主管陈娇也告诉记者，最近各家银行的二套房政策几乎天天处于变化之中。

　　在外地已购房产，在福州再购房，算二套房吗？

　　银行的相关负责人告诉记者，目前，要分两种情况考虑。

　　一，如果借款人名下的外地房产是使用贷款购买的，再在福州购房，就属于二套房。因为目前借款人贷款买房的数据都是银行通过查询央行征信系统获得的，并且央行的数据已全国联网。

　　二、如果购房者在外地的房产是一次性付款购买的，由于各地房管部门的数据没有联网，因此没有通过贷款买房的外地房产将是二套房认定的盲区，这样的情况是有可能享受首套房的贷款优惠政策。

　　另外，银行方面强调，非本地户口的购房人申请贷款，除提供身份证、户口簿、暂住证、收入证明、单位出示证、银行卡流水账号外，新政出台后，最重要的就是须提供在福州工作12个月的纳税证明或社会保险缴纳证明。如果购房者是私营业主，也可以持一年以上的个体经营营业执照。

　　首套用公积金，想商贷再买一套，算二套房吗？

　　如果借款人曾经使用公积金购房，在征信系统中可查询到有过贷款购房的记录，如再购房也属于二套房。

　　但民生银行方面的工作人员告诉记者，如果该房产已经卖了，则可以向银行说明情况，并去房管所开具证明自己名下无房产，再买房就属首套房。目前各家银行具体的认定标准不尽相同，具体的认定还要咨询各家银行。

　　不过有置业顾问建议，有公积金的购房者首次置业最好选择商业贷款，购买第二套房子时再使用公积金贷款，因为即使用公积金购买二套房，只是在首付方面提升至50%，但利率还是执行公积金贷款利率，比基准利率的70%略低一点，这样购房者可省不少利息。

　　买过经济适用房，想换套商品房，算二套房吗？

　　据记者了解，原则上，首套房的认定不分性质，不管是经济适用房、房改房还是商品房都算一套。

　　目前大部分银行实行的是“先认贷、再认房”的原则，也就是说银行先通过央行征信系统查询借款人的信用记录，如果已贷款购房，就认定为二套房；如果未查到购房贷款记录，则需要借款人去福州市房管局开具首套房证明。