二手房

　　5月24日—30日，二手房成交量依然保持前一周的相对好势头，比5月15日前的周成交量，约有20%的回升。但总体而言，主城二手房市场较4月政策出台前仍有约40%的下滑。

　　刚需成交高，投资观望重

　　中介公司告诉记者，其公司5月二手房总体成交呈现五大特点。一是单价、总价双低的物业成交量大。此类产品不被投资者看好，价格也没被泡沫化，正好被刚需客户追捧，下叉速度极快。

　　二是成交客户中第一次贷款的比率为80%—90%。这种原生态需求依然能享受政策优惠。

　　三是投资型楼盘和中高端产品观望严重，约有40%—50%的下滑。

　　四是过去约10%外地客户最近偃旗息鼓，几乎不参与任何住宅投资。

　　五是主城比区县下滑量小。譬如主城九龙坡区的成交量与上月几乎持平，沙坪坝下滑也就20%，而长寿、合川、綦江、万州、璧山等区县的成交量却大幅下降。

　　10月价格或见分水岭

　　政策调整会持续多久？现在是否是投资二手房的有利时机？

　　“我认为政策调整期不是两三个月的事情，至少要6—10个月，当然，重庆房价的调整有限。”大兴中介经理冯浩认为，重庆处于一二线城市之间，政策对重庆房价不会是打压，但对投机性二三套房的打击全年都不会变，保障性住房又会分流部分刚性需求。加之此次政策比较细，指向性明确。不是以前那种遍地轰炸似的调控，而是精确指导。

　　他认为，不是每个开发商都有充足的现金流，六七月新推楼盘若刚性需求不足，到了10月，价格就可能会见分晓。到了年底，更是开发商集中还贷资金紧缺的时候。一手市场价格若有波动，二手房肯定受影响。

　　现在观望效应比较重，买方目前处于强势地位。但是，按照往常规律，买方历来都是吃亏的一方，他们的心理强势往往只能持续3个月，房价一上窜就服软。因此，此次买卖双方的博弈中，谁先坐不住，还尚难定论。

　　最多用收入的50%供楼

　　对于投资，冯浩认为，原则是“不要因为买房而改变幸福指数”。最多拿家庭总收入的40%—50%用于供楼，过了这个数则会有风险。

　　而对近来老百姓津津乐道的商业投资，冯浩指出，商业从来没被政策调控过，机会多，10—20年内的向上趋势明显。

　　但普通投资者也要注意，一是商业物业标的大、投入高，开发商已把一手铺面价格抬得较高。二是重庆的二手商业物业持有者和买家之间，专业知识存在严重不对称。买家需补充相关知识，小心别被忽悠。

　　若买社区商业，一看入住率，70%的入住率是商业人气的保证。二看大片区有无卖点，两三年内是否有加速升值的机会。