严格控制投机性购房，收紧房企贷款渠道，逐步加强市场监管等新政推出后，北京房地产市场已做出了反应，多种迹象表明，各大开发商或将面临第三次的市场洗牌，未来市场竞争格局正在悄然改变。

　　回顾过往京城房地产市场及开发商竞争格局变化历程，大致可划分为以下三个阶段：

　　1.   “关系”为王

　　在房地产市场刚刚起步的时期，市场上集聚着大约三四千个开发商，大部分专业程度很低，缺乏对市场的整体把控以及项目的操作经验。但由于当时的市场发展还不完善，没有相关法律法规加以控制，许多房地产开发商依靠“关系”，频频拿地抢占市场，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征—谁的项目成本低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争，当时的房地产市场整体发展较为混乱。

　　2.      群雄逐鹿

　　伴随着2004年国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，也就是著名的“8·31大限”，原本依靠关系拿地竞争的阶段基本告一段落。政府对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，敦促开发商以正当的手段拿地。土地市场开始走向规范化。房地产市场逐步成熟。市场资源出现了合理的流动和整合。曾苦于拿不到地的外地开发商，借助8·31的东风在京大举拿地。市场开始向万科、华润置地、首创置业等具有实力的品牌地产公司集中，北京楼市进入了群雄逐鹿的时代。不成规模、综合实力不足的企业逐渐被市场所淘汰，从调控政策的力度、深度来看，第一轮被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一，市场上的房地产企业总数大大减少。房地产行业的集中程度逐渐提升，企业的平均综合实力快速上升。

　　3.      品牌当道

　　在经历了“8·31”大限的洗礼后，开发商的竞争格局基本稳定，房地产市场也进入了高速发展期，直到08年政府着手调控楼市，房地产行业及各大开发商才又一次面临了重新洗牌的机会。但由于全球金融危机的影响，出于对整体经济发展的考虑，政府的调控政策戛然而止，各房地产企业只经历了短暂的严冬就在政府政策的扶持下快速“补血”，在09年整体市场飞速回暖的过程中积攒了充裕的资金。

　　而伴随着目前政府对楼市调控政策的强势出台，房地产市场的调整和政府在资金来源上的打压，房地产行业将会面临第三轮的市场洗牌。如果目前的政策持续时间较长且执行力度较大，未来一段时间内，部分此前过度扩张、成本控制能力较差的中小型房企就会出现资金链方面的问题，现金流不足会成为一些体制较弱的开发商的致命弱点，无法应对目前的市场变化，银行还贷压力逐步加大，最终将逐步淡出竞争激烈的一线城市，转战二三线城市；而经营相对谨慎、融资能力强的大型品牌企业则会在本轮调控中显现实力，成为一线城市的领头羊。随着大量中小企业再次被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场将进入品牌竞争阶段。

　　随着市场集中度的进一步提高，只有同时兼具资金与专业操盘能力的大型品牌开发商才能经历住本次的市场调控，在行业洗牌中站稳脚跟。品牌企业将更多的追求整体效益和可持续发展，注重企业品牌及声誉的维护，而不是像从事单个项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。而随着消费者置业经验的逐渐丰富，越来越多的消费者也更倾向于购买品牌开发商所开发的物业，物业品质有所保障，消费者的权益也可以得到保护。

　　在新的市场政策下，未来北京等一线城市房地产市场的竞争格局将与香港的格局愈加相似——以九龙仓、嘉华、恒隆、新鸿基地产、新世界发展、长实、恒基中国、瑞安等几大知名品牌开发商统领整体香港房地产市场。由于市场的不断成熟与竞争程度的上升，未来市场对开发商操控项目的专业度要求也不断提高，拿地前的开发策略将会愈加重要，原有先拿地后定开发策略的做法将被扭转。

　　可以预见，房地产行业的将在本次洗牌后迎来一个全新的市场格局，而究竟有哪些开发商能够在大浪淘沙中彰显真金本色，成为未来行业竞争格局中的中坚力量，我们将拭目以待！