开发商自述囤地“三步曲”

    “囤房不如囤地，自己囤地不如与国有投资集团共同囤地！”这是记者采访的多位投资商表达的共同思路。

    李克彬向记者自述了囤地“三步曲”。

    ———弄清政府城市投资的“真切实力”。这是政府对公共基础设施投资的“底线”和开发商与政府谈判的“价码”。

    一般而言，中西部省区城市要进行基础设施建设，仅靠财政方面的支持肯定无法满足需要。以南宁市为例，城市投资超过170亿元，肯定需要银行贷款。银行贷款必须提供相关的准备金，在中央银行提高准备金的要求下，无论找哪家银行贷款，准备金都不能少于25%。这就意味着最少要准备42亿元的准备金。而财政是很难一口气将所有的准备金注入银行的。

    李克彬说：“无论是南宁，还是柳州、桂林、昆明、大理、襄樊、荆州……中西部地区城市发展、城市基础设施建设，包括路政管网建设、水电设施建设、通讯设备建设、学校医院经济适用房建设等等，二三线城市没有哪一个能够仅靠自有财政收入完全实现。只能通过银行贷款或者吸引外来投资者进行融资。了解具体项目的发展目标、建设时间年限和融资状况，成为最重要的基础。”

    ———构建“融资平台”，化解“资本金瓶颈”。

    在了解完项目的相关信息之后。下一步就是通过建立适当的“融资平台”，为地方政府化解“资本金瓶颈”。

    李克彬举了这样的例子：一段城市景观道路建设需要投资100亿元，银行准备金需要25%，也就是25亿元。25亿元财政无法立即投入。投资商就采取与政府下属的城市投资集团或者城市建筑集团，共同成立新公司或项目公司的方式进行运作。投资商负责25亿元资本金的80%即20亿元，项目公司负责资本金的20%即5亿元，项目公司投入的资本金实际上就是政府投入的资本金。资本金投入之后，景观道路的规划设计、招投标方案，均由投资商自行操作，建设周期为1-2年，实际建设成本应该为20亿元左右。建设周期过程中和建设周期结束之后，政府以财政方式全额回购。投资商从建设中赚取5亿元左右的利润。

    ———“土地注资”谋取巨额暴利。

    投资商为确保资金安全，在资金投入之时会要求政府将景观道路周边地块同期评估，评估后按照当时的市场价格划给新成立的项目公司。项目公司中政府占51%的股份，投资商占49%的股份。这就有效地规避了市场风险。

    景观道路完成之后。周围地块并未进行过公开招挂拍，政府的土地储备中心会要求进行招挂拍。但2年后的土地价格已经大幅度升值。招挂拍的 土 地 价 值 很 可 能 是 原 来 的3- 5倍，甚至飙升10-20倍。按照所占股份比例多少，投资商同样能够从中获取暴利。

    记者采访中发现，投资商将这一运作模式称为：与城市和政府共同成长。由于项目公司属于政府下属的“孙子公司”，身为“爷爷”的政府，往往会采取各种方式，确保“孙子”能够继续从“卖地财政”中获益。这实际上也就是变相帮助了投资商从中谋取巨额暴利。

    常年在珠三角和中西部省区投资的房地产行业的开发商李汶鞠说：“聪明的投资商现在根本不想独立拿地，独立运作项目，在银行部门大 力 监 控 下 ， 谁 高 调 拿 地 就 是 找死。只有把自己和政府的基础设施项目捆绑在一起，才能最大限度地‘实现共赢’。再怎么亏，地方政府都不敢把自己下属的公司、项目做亏损。政府的项目要银行贷款，完全就是轻而易举的事情。他们能够赚到钱，我们就能赚到钱，而且赚到的还是更大的钱。”