二手房中介

　　增值服务成

　　解围的“救命稻草”

　　“本周买卖业绩为零。”从4月中旬开始，二手房买卖“零成交”已从个别小门店弥漫到中大型连锁中介的门店中，“零成交”是二手房市场冷却程度的最好体现，记者从21世纪不动产宁波区域分部了解到，新政后的成交量与新政前相比，降幅在8成左右。二手房市场在这场楼市高考中交出的答卷并不那么如意，宁波三家大型中介21世纪不动产、南天、易居都给出了一个相同的答案：市场是为规范化的中介准备的。

　　市场回调？

　　老牌中介已未雨绸缪

　　南天房产企划拓展部经理薛敏强表示调控不是第一次，在2005年5月和2008年初都有过，作为中介行业可以积极的态度看待调控——由于去年市场的火爆，宁波的中介门店像雨后春笋一样发展很快，新开的中介公司并未经历过前两次调控所带来的阵痛，可能会因为成交清淡、经营不善而选择关门，经过一番淘汰后，剩下的自然是有一定经营优势、服务好、抗风险能力强的品牌中介，这样的一种市场洗牌相信也是老百姓所希望看到的。

　　“其实在经历过2008年的低迷后，我们已经对这样的调控有所防范，在加强日常法律法规、业务知识培训的同时，我们也让所有门店针对租赁及非住宅市场开展业务。形成多点开花的局面，以应对调控对住宅市场带来的持续影响。”薛经理说。

　　销售人气不旺？

　　把配套服务做上去

　　21世纪不动产宁波区域分部营销经理白文欣则表示，现在住宅交易市场低迷，就得积极开展别的业务，商业地产、租赁等等。另外就是整合资源，加强内部管理。而宁波易居臣信房地产经纪有限公司的总经理朱静说：“我们作出了四点改变：1.加强租赁管理；2.商业和办公项目的管理加强了；3.与新浪乐居达成了战略合作；4.对开发商推出尾盘服务。”

　　国家楼市调控不亚于一次二手房中介重新洗牌的过程，每一轮的楼市热潮中，中介公司便如雨后春笋般应运而生；而每一轮的宏观调控进行时，随之而来的亦是中介倒闭潮。楼市调控新政出台“满月”后，宁波市二手房市场出现了比新房市场更大的震荡。业内人士表示虽然二手房的价格并没有出现回落，但如果成交量一直吃“0”将对中介公司产生致命打击。所以规范化的中介公司也就能在风雨中站稳脚跟。

　　购房者

　　从“人等房”到“房等人”，购房者买房心眼多了

　　从“人等房”到“房等人”，楼市的转弯似乎就在顷刻之间，不少购房者被这个“急转弯”套在了其中，有人说，这一轮与2008年的那次调整颇为相似，只不过上次套住的大多是刚性需求，这一次套住的多半是投机者。

　　面对现在的形势，无论是忍不住房价上涨趋势，即将出手的自主、改善型购房者，还是眼红房产丰厚利润而频频倒手的投资型购房者，面对着新政后出手还是不出手，如何降低投资成本的难题，各自都想着自己的解答方式。

　　投资型 三套房难贷款？用抵押贷款的钱还新购房的按揭

　　房展会期间，张先生和他的亲戚在宁波鄞州某楼盘一次性预定了四套小户型，每套总价在70余万元，预付了每套5万元的定金，就在他高高兴兴等着办按揭贷款的时候，偏偏遇到了房产新政出台，目前已经有多套房的他，首付一下子从3成提到了5成，利率也从原来的7折优惠变成了上浮10%以上，所以这两个月，张先生一直在为退房的事情四处奔走，但是却没有办法。

　　“对方通知我说，如果再不办按揭，就要把我列到恶意客户了。”张先生说他打算近期去办按揭，他已经通过住房抵押方式，在银行贷到了110万元基准利率的贷款，打算用这笔钱先办理两套房子的贷款，一套全额付清，一套5成首付。“我也尝试办理住房公积金贷款，但是我这样的情况没办法办，抵押现在住的房子也是无可奈何。”他说，“我现在每个月要还8000多元的贷款，每年也要转贷，但是毕竟能避免利率的上浮，但愿房价还能涨点儿，我不至于亏本。”张先生说，他之所以一套全额付清，就是为了未来方便，因为现在没有贷款的房屋，是可以享受基准利率贷款的。而他亲戚的两套，他希望以“外地人不能贷款为由”退房，因为毕竟房子太远了，目前形势也不明朗。

　　刚性型 究竟挑什么样的房子？明确政策后慢慢挑

　　在新政前，章先生就打算给孩子购置一套新房，他说：“幸好政策前资金周转不灵，没有下单，所以才没在非常时期被套住。”不过他认为，最近是购房最好的时间，和2008年下半年的时候有点相似，当时走进售楼处都是空空的，房子都有得挑。

　　由于目前在售的楼盘不多，所以章先生很快就把宁波的楼盘跑了一遍，也看了不少二手房，看到了不少心仪的房子，但是他却不忙着下单，他会到网上查查开发商的口碑，产品的品质，也会对照下政策，看怎么样的房子对自己最有利。他说：“现在也不着急了，市场上都是开发商等人，而不是以前的人等房子，对于我来说，还是要看最后的政策是怎么样的，因为刚性需求，是国家支持的，应该还是会有优惠的。”

　　改善型 要不要换房？二套房界定明确后再出手

　　在政策中，最纠结的当属改善型购房者，二套房如何界定至今未明确，究竟是看贷款记录，还是看现有房的数量，这让原本打算改善居住条件的改善型客户不敢轻易下单，生怕自己被归到了投资型购房者一类。

　　王女士住在黄鹂的老小区内，房屋面积只有50多平方米，还在5楼，原本看中了鄞州区的新楼盘，打算买套100多平方米的高层，觉得有电梯，又能多个房间，退休后改善下挺好的，却偏偏碰到了政策，她去银行询问，有的银行说可以办理首套房，有的则说属于二套房，不一样的说法让她心里有点慌，万一自己也成了投资型，利率上调、首付上调，对于收入一般的她就是大问题了，而根据目前公布的一些城市的规定，她就必须卖掉现在住的房子。她说：“像我这种情况，如果要卖掉现在住的房子，那边的房子即使买进，也是期房，那交付、装修完成前，我住哪里呢？”她决定还是等宁波政策明确后，再决定是否改善。

　　外地购房者 外地人不能按揭贷款？正好用这个理由退房

　　记者从各售楼处了解到，近期购买宁波房产的购房者越来越少了，虽然各大银行都未明确表示不允许外地购房者办理按揭贷款，但是对于上次新政中提及的——房价上涨过快地区，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民可暂停发放购买住房贷款的硬性规定，很多人还是有所顾忌，更是成为了很多购房者退房的理由。

　　张女士是江西人，她在宁波鄞州区购买了两套房子，当时是觉得宁波的房价有潜力，所以就来买了，现在楼市低迷，她自己对楼市走向也吃不透，正希望退房，她觉得这是个充分的理由，希望以外地人购房可能贷不到款为由，向开发商申请退还定金，而据她了解，杭州已经允许以这个理由退款了，但是她买的楼盘却不同意。“售楼小姐让我们再等等，说宁波的政策还没明确，也不知道可不可以办理，所以暂时不同意以这个理由退房，只允许更名。”张女士认为，目前形势，基本没有人愿意接手房子，她也不愿意折本，所以趁政策未明确，能拖多久就拖多久，没准以后涨了呢。

　　其实这个政策多少也让象山、宁海的购房者有了顾忌，“外地”的界限究竟是以省、市、区域还是其他的标准界定呢？二套房以上的购房者是否可以办理呢？而从不少城市已经出台的政策看，不但区域的界定并不明确，各银行的执行标准不统一，连证明材料的要求也不同。而对于宁波一直销售不错的旅游地产项目来说，他们等的不仅仅是宁波的政策，还有舟山、海南、山东等各个区域实施细则的明确出台。