近期随着房贷新政陆续执行，在榕城二手房市场，一些买方就想以政策性条款变动为由，来为签约后违约留个“缓冲”。银行的严放贷也使部分房贷申请人面临违约风险。

　　福建师大法学院副教授丁兆增表示，政策调控不属于免责的不可抗力因素，因此如买方因政策原因无法购房依然要支付违约金。在榕银行人士指出，目前银行严格按照贷款人征信记录发放贷款，贷款人可先了解个人征信记录，再制订买房计划。

　　政策变动免责条款

　　成买房者签约前提

　　据了解，由于房产新政规定，90平方米以上户型首付必须三成；二套房首付必须五成，利率为基准利率的1.1倍，着实让一些买房者措手不及。而且近期福州刚刚出台楼市新政，影响当前二手房售价较前段时间出现10%-20%幅度的下降，更加剧买方观望心态。一些买方在签约时为规避风险，就想以政策调控为由，让二手房中介做出各种承诺，签下免责合同，否则就拒不买房。

　　“最近签个单子太难了。买方经常以银行首付提高无力筹够首付或政策收紧无法取得贷款为由要求免责。”国广一叶点房网董事长叶斌说，“现在大概一半左右的单子，签约时都有类似问题存在。”

　　朝阳房产张经理告诉记者，近期榕城楼市陷入观望，有些买方如果免责不成功，干脆玩起消失。

　　严放贷或导致买房违约

　　最好先查查个人征信记录

　　据悉，目前福州各银行严格按照贷款人征信记录发放贷款，一些贷款人由于不清楚个人征信记录，导致无法按原计划获得贷款，这也形成潜在违约风险。

　　福州某银行个贷部人士表示，目前在榕多数银行对个贷客户都执行个人信用综合评分制度，即从客户个人征信、收入水平等方面对客户信用进行综合打分。在当前调控背景下，不少银行已经调高了可获批房贷客户的得分标准。

　　银行人士提醒，为避免不能按计划获得贷款，市民可先自行查询个人信用，如福州市民可在周二、周四下午2：30至4：30前往人行福州中心支行个人信用系统柜台查询。同时也可向有业务往来的商业银行申请查询。

　　政策调控不能免责

　　榕房产中介调高违约金比例

　　福建师大法学院副教授丁兆增表示，在合同中只有遭遇不可抗力才能免责，《合同法》规定的不可抗力，是指灾害、法律等因素，房地产政策变化，不属于不可抗力。因此如果买方以政策调整为由不买房，还是要被判违约，支付违约金。

　　朝阳房产张经理告诉记者，为了防范目前市场下的买方违约情况，榕城中介纷纷加大了违约金的交付力度，原来违约金一般是总价的10%，现在都调整到10%-20%。