囤土地抬房价　成本低利润高

　　内蒙古包头市一名房地产开发商告诉记者，房地产行业近年来吸引了大量社会资本进入，与房地产项目暴利有很大关系。通过囤积土地、哄抬房价、漏税避税，房地产业利润远远高于其他行业，可谓独一无二。

　　“2002年以前我从事物流行业，一年赚300万至400万元就不错了，利润只有7%左右。后来转行加工业，利润达到20%。现在搞房地产，3年前一个项目投了2亿元，3年后除去成本净挣2个亿。搞了房地产，就不想再搞其他行业了。”这位开发商说。

　　“房地产企业利润来源有三个方面，一是囤积土地，二是抬高房价，三是避税。其中税收规避方式较多，所以地价和房价上涨部分几乎都成为企业利润。”这位开发商透露，“按规定，一个项目从拿地到建成房子用3年时间，需缴纳近2%的土地增值税，但通过与税收部门协调，土地增值税一般可以免征。国内一些大房地产公司往往囤积几千亩土地，过几年后转手卖给小开发商，一亩地挣七八十万元差价，这部分利润几乎都能避税。”

　　“从抬高房价来说，房价上涨越猛，开发商利润就越高，而税收征缴方面却很乏力。比如，现在房屋销售环节征收16.5%的所得税，2009年各地房价几乎都上涨了50%，城市中心房价基本都翻了番。以前单价卖1万元的房子，交所得税1650元，毛利润为8350元；现在房价涨到2万元，交所得税3300元，毛利润为16700元。房价上涨后虽然税收翻了番，但利润增长的更多。这就是开发商大量囤地捂盘的原因。”

　　这名开发商说，“从囤地捂盘的成本看，项目开发的时间越长成本越大，但是房地产开发的各个环节都可以外包，房地产公司平时根本不需要养多少人。现在即便是西部很小的开发商，手头也有上亿元的流动资金，囤地捂盘带来的成本不算什么。”