毁约背后“借口”多多

　　孙法官说，在诉讼中，卖房人毁约都不会承认是因为房价上涨，而是要挑出买房人的过错，比如买房人没有按时支付首付款等，再就是称自己配偶对卖房不知情。孙法官称，这些“借口”能否导致合同无效，要视具体情况具体分析。

　　借口一

　　———买房人违约在先

　　对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为的，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。如果买房人只晚交了一两天房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就可以理解。在这里提醒买房人，要注意按时履行合同约定，且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。

　　借口二

　　———配偶对卖房不知情

　　很多房屋属于夫妻共同财产，如果配偶对卖房不知情，就可能导致合同无效，所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况也较多。在审判中，法官会要求卖房人提供配偶不知情的证据，询问卖房人为什么没有将卖房的事情告知配偶。另外，买房人也可以提供在看房或者签约时，卖房者配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样，法院就可以查清真实情况，从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效，买房人还可以向卖房人追讨相应损失。法官支招

　　规避风险

　　针对目前出现的二手房买卖纠纷倍增的现状，孙法官提示购房者应从六个方面保护自己、规避风险：

　　———购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

　　———买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

　　———买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

　　———二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

　　———为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

　　———法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。　

　　综合来说，就是购房者在买房前要认真审查交易房屋的产权情况，对产权是否清晰、证件是否齐全等情况，要到房地产管理机关查询，确保房屋产权清楚。要现场查看交易房屋，仔细询问了解房屋现状，了解该房是否存在“一女二嫁”、已长期出租、抵押等现象，防止购买后与第三方发生争执。购房者在交易时要认真慎重签订交易合同，对交易房屋位置、面积、产权情况、交易价格、付款方式、违约责任等主要合同条款约定明确，以防发生歧义，必要时邀请中介机构、律师、公证机关见证合同。签订合同后要全面、及时、诚信履行合同，履行合同时要保存履行手续。如遇卖方不肯接受价款的，购房者可以将有关价款汇入出卖方帐户或将有关价款提存。

　　购房者履行合同义务后，对出卖方违约的，应当适时提起诉讼，请求法院确认交易合同效力，并责令出卖方限期协助办理过户手续，以期物权实现。