存货消化不足3年

    　可能对房地产企业造成巨大资金压力的存货，目前处于正常范围内。据WIND数据统计，2009年，A股房企存货合计达5606.22亿元，以当年营业收入计算，存货周转需要2.2年。今年一季度，房企存货合计6188.37亿元，比去年末增长10.38%；以一季度营业收入计算，存货周转2.7年。

    　“这与2008年的水平相比，已经大为好转。”业内人士指出。一般而言，房地产项目的开发周期为2-4年，存货周转率低于1/4，就意味着消化周期过长，可能危及房企正常经营。目前，A股房企的存货周转率处于正常区间内。

    　统计显示，今年一季度，存货周转周期低于4年的房企数量有60家，占比超过60%，以2009年数值计算，存货周转周期低于4年的房企数量有84家，占比达85%。万科、保利地产、招商地产等一线地产商2009年的存货周转周期均低于3年。

   　 以金地集团为例，与其他一线开发商相比，该公司目前的财务压力较大。2009年末，金地的资产负债率为70%，真实资产负债率47%，净负债率为51%。2010年内，公司很有可能无法再完成增发。与上一轮行业景气高点有所区别的是，金地充分吸取了2007年高价拿地的教训，在追求高周转、快发展的同时更加关注市场风险，在土地获取上更为慎重，经营稳定性有明显提升。

    　有息负债率降低

    　作为考查房企经营风险的主要指标，有息负债的高低，直接决定房企资金链的松紧。从今年一季报和去年年报的数据分析，A股房企的有息负债率依然有所降低。

    　统计数据显示，今年一季度，A股房企短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期非流动负债等带息负债的总额为3408.15亿元，与期末总资产相比，有息负债率为32.45%，同比降低3.2个百分点；与2008年末相比，有息负债率则已下降5.7个百分点。

    　数据还显示，今年一季度，A股房企中，速动比率高于1的企业有24家，高于0.7的有40家，分别比去年同期增加10家和13家。

    　业内人士指出，速动比率，是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。其中，速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。速动比率越高，意味着企业短期偿债能力强。目前，多数A股房企的速动比率处于合理范围内。

    　以一季度仍积极拿地的保利地产为例，由于一季度签约金额远高于结算收入，公司一季度末预收款继续急速攀升346亿元，创出新高，为2009年全年营收的1.5倍，充足的预收款是公司今年业绩高增长的重要保证。

  　  与此同时，保利新增项目储备9个，新增权益建面约310.34万平方米，需支付地价约135.2亿元。一季度末，保利负债率为75%，剔除预收款后的负债率为43%，较去年末有所提高；一季度末公司账面现金/总资产为12.78%，而2006至2009年，该指标分别为5.58%、11.31%、10.20%和16.95%，公司目前现金较为充裕，有息负债率不高，财务状况较为稳健。