供不应求一直是支撑业内某些专家看好楼市的最重要依据，也成为开发商坚持高房价的根本原因。分析楼市房价的走向，自然离不开分析供求关系。正如笔者在《供不应求是房地产天大谎言》中分析：如果从静态的数据来看，楼市确实是需求旺盛的。然而，需要明白的是，现在房地产市场无非以下四种需求，第一个是投机和投资需求，以预期未来房价上涨收益而决定买房。

         第二个是升级需求，因为经济条件变化，而产生对更大面积、更好位置和条件住宅的需求。第三是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩，都是基于对房价上涨预期才购房。

　　可以这么说，以09年底的房价来看，市场上的需求大致可以分为三个组成部分：投资性购房、恐慌性购房和刚性需求（升级换代需求分布这三种需求中，三个目的者均有）。以北京通州为例，09年底时候我们针对公司旗下项目客户进行市场分析，大致上三者比例基本相当，还有十分之一的客户难以界定购买的意图。然而，当时通州楼盘均价不过1.4万/平方米，按100平米房子计算，140万总价的房子首付30%为42万，月供6300元（按7.5利率计算），大部分工薪阶层两口之家还能承受得起；可是按同一项目，在新政前通州房价已经到2.5万元/平方米，该套房屋总价高达250万元，按新政核算，首付达到125万元，而月供9341元，普通工薪阶层又如何能够购买得起？所以，当通州房价上涨到25000元/平方米之后，北京的工薪阶层已经完全无力承受房价。

　　北京市统计局刚刚公布数据，一季度，四环路以内商品住宅期房销售均价为32809元/平方米，四至五环路销售均价为18724元/平方米，五至六环路销售均价为13518元/平方米，六环路以外销售均价为11090元/平方米。考虑到统计局数据体现的是一季度全北京的平均值，而同期4月房价相比1月北京涨幅至少为30%，北京扣除少数远郊，其房价已经不是工薪阶层所能承受。

　　所以，当北京房价涨到4月新政出台之前的水平时，市场上已经没有刚性需求，唯一剩下的两类需求基本上是投资性需求和恐慌性升级换代需求，首次刚性需求基本上已经所剩无几。

　　对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。

　　正因如此，在国家相继出台保障基本居住需求、抑制投资需求的土地供应及金融政策之后，全国房地产将出现明显降温。

　　而降温最重要的，除了因为第二套房贷政策直接打击了投资、投机及升级这几类占据市场最大比重的需求之外，另外一个根本原因是改变了市场对房价走势的预期，由于预期从房价上涨变成房价下跌，上文分析的四种需求中三种都在短期蒸发，中国房地产一下子从供不应求变成供大于求（笔者指的是目前楼市而非长期走势），由此拉开改革开放以来房地产行业最大规模的洗牌。北京、上海、深圳、广州、福州等国内绝大部分一线二线城市房地产市场一夜之间需求蒸发三分之二，楼市冬天提前到来。

　　在首付及利率提高、二手房抵押贷款停止、物业持有成本大规模提高可能性无限增加、房价预期下跌的背景下，投资者的恐慌已经导致二手房出现抛售，而二手房贷款难度的加大则使二手房需求降低，两面夹击，二手房价格必将出现回落，进而影响到一手市场。在新政出台之后，从几个知名中介机构统计的数据可以看出，北京多个热点区域二手房报价在一夜之间降幅多达数千元，而挂牌量急剧增加。

　　由此，在房价调整中遭受冲击最大的，就是二手中介公司。在07年底开始的上轮宏观调控中，在深圳中天置业老板携款潜逃引发中介信任危机之后，北京最大的中介中大恒基关闭50个门店，全国各大城市出现中介倒闭潮流，号称全国规模最大的中介广州创辉的破产倒闭，吹响了二手中介全面溃逃的集结号，二手房市场率先进入寒冬。

　　新房市场，由于开发商需要考虑到降价之后将面临前期客户退房、加上许多在售项目之前拿地成本较高，降价顾忌众多，预计大部分项目将选择观望，但是在两会之后因为地王带动的涨幅水分将被挤压，房价报价空间至少有20%的降幅。

　　由于二手房房东多为小业主，加上这些房产持有者许多都是早期购入房屋，许多购入时房价仅为当下房价1/3乃至1/4，从春节前开始到现在的报价涨幅巨大，因此即便报价大幅下跌，这些小业主依然获利巨大，因而二手房降价空间远超一手房，2010年房价的暴跌将率先由二手房开始。着急用房的购房者可以留意二手房市场上性价比较高的房产资源（建议可以先选择好自己意向的几个项目，然后向中介报出自己心理价位，等有着急脱手的二手房源出手时就可以入市）；不着急的，大可等到年底开发商和二手房东资金最紧张的时候再行抄底。