内容摘要：4月22日凤凰网举办“暴富楼市的包袱与抱负”就当前国家调控重拳进行了对话和探讨，究竟2010年中国房价走势如何？

　　主持人：说到最后我想，就是说像买房的分类，今天我们邀请的中原地产的投资顾问部的总经理，张总，我想听听张总怎么说。

　　张坤昱：刚才听专家们说了很多，我觉得很有收获，我觉得其实这次我们看到的文件的这种主题叫抑制部分城市房价过快上涨，一定要坚决遏制，是这么一个东西，这不是一个社会问题，是经济问题，是民生问题，它承载了太多，改革开放三十年以来，它积累了非常多的东西，我们怎么看待这个行业的视角，我想这是一个出发点的问题，因为它承载了太多，给这个行业注入的东西太多，虽然看到了非常多的光环，但是有很多背后的牵扯，你也提到，这些政府都是企业了，何况地产企业本身呢，因为企业本身就是利益最大化的执行者，这是一个切入点，我们关注未来整个中国经济良性发展的时候，势必会涉及到深层次制度改革的事情，今天我们大家说的，我觉得都非常的，对未来中国的这种经济发展负责任，是一个非常理性的说法，但是我是觉得，还是希望大家能够再回到现在的我们这个状况，如果说我们中国经济良性发展，那么是我们大家预期的那种发展模式的话，那种时间结点的话，在短期之内我们的经济发展模式，包括地产发展模式到底怎么做这个事，因为我们不太可能一下步入到良性当中去，我们跟开发商的接触来看，这个政策出台短短一周左右的时间大家反应比较激烈，要求我们做了很多的政策的解读，其实有两种声音比较明显。

　　第一种就是说我一定要改变现在我的企业策略，就是中国政府我们叫地产是一个政策式，我同意曹主任说的，它不是市场化的行为，是它是一个政策式，在政策式下面大家都非常得明白，胳膊肯定拧不过大腿，我怎么给我的企业，明哲保身也好，或者更快的有一个未来得调整也好，这个是企业做的很明显的一个事情，接下来就是我是开跑，还是说我真的就扛，其实我是说，现在扛的这种想法也有，为什么?也是很快我们政策出台以后，第二天第三天，没有看到非常明显的结果，就是大家其实我们说从中国的这种地产的发展改革以来，98年住房货币化到现在07年才地产价格大幅度上升，北京为例，我们这个地产价格上升不是很快，北京98您到07年更多的是集中在五千块钱，五千块钱甚至集中在七千块钱的水准上，这样一个增长幅度大家都会相对比较认同，只是从07年开始出现了非常快速的增长以至于出台了调控的措施，08年的这种非常暗淡的或者叫低谷的一个模式，以至于到09年春节之后出现了非常大的暴涨的行情，直到现在又出现这拨儿调控的行情，我想就是说在一拨一拨的调整，包括再反弹，包括调控完成之后有一拨再大的，其实就是一起一落，大起大落，07年到现在是这样一个情况，大家有一种想法，叫什么想法呢?这种起落，在许多年以后会不会再重演，如果这种发展形式没有进行调整的话，就是有抱负性上涨，07年五环左右的房价基本上是在五千到八千左右，我们09年开始抱负性上涨以后。

　　我们说通州的房子都卖到三万多了，这样一个状况，更不要说五环沿线的这么一个位置，这么快的一个上涨幅度，这么快的一个过高的涨幅，其实我想这个是我们自己业内大家都是觉得是很不良性的事情，过了今年以后，或者过了明年上半年以后，这个经济的增长模式，会不会还是依靠这种土地财政，或者还是说，依靠以地产为核心支柱的发展模式之后，我们怎么面对我们短期内的发展计划，这是很多企业包括我们自己需要想清楚的问题，这关系到自己的现金流，土地，发展的事情，大家说了很多的长期的事情，我都非常同意，针对企业短期的发展，他们怎么应对市场的变化，企业的选择也很艰难，企业虽然想赚钱，我想也有很多企业业面临很多的问题，他们也能够意识的清楚，我想就是在这些问题面前，包括我们说，在这些调控的时候，尤其是这次调控，我们自己来看，肯定是力度前所未有的，肯定这次也没有相对明确的时间结点，坚决遏制这是说明政府的态度，这是没有问题的，更多的就是调整到一个什么程度去，从这个文件表面的程度来看，我可能初步的理解，以地产为支柱产业的经济发展模式的转变不是短期可以解决的问题，如果是这样的话，下一轮的增长到底应该是什么样的，我也是非常担心，当然东西可能更多的还是得大家一起来做这个事情，我想这是一个方面。

　　另外的一个方面就是说，在这些开发商的现有的反应当中，有钱的企业今年一定还是要大幅的去拿地，因为大家都是很看好这个行业未来的发展，我想在这个行业当中，如果它是一个投资品，首先我觉得它是一个消费品，第二我觉得它是一个投资品，因为大家现在对投资品没有更多的概念，它不是像我买把菜，我这个菜吃光了，它剩余的价值就很少了，转移到我的身体上去了，地产现在给大家更多的，曹主任说的是投资品，这个保有的作用是必须的，是必须要做的，除了保有环节之外，地产是什么样的东西，地产本身，包括房地产本身是怎么定性的一个东西，这是一个很核心的想法，这些东西如果不能很好的解决回答的话，这个行业本身就很纠结，中国本身就是一个初期，中国特色，这些东西都搅在一起这样的阶段去，还有一点就是说。

　　其实现在对很多的企业来讲，就是说他们现在已经在制定策略，我们的判断是五月份之后会很明显一些，这次的打击我们认为非常有力度，我们叫比较对位，比如说针对首次置业的，二次置业的，三次置业的，您提到的三套房一上不给贷款之类的，我们认为是有针对性的，肯定会对市场带来很大的振荡，这种市场的行情是不是必须的，我们初步判断对市场成交量的影响会在50%左右，价格是在30%的幅度，包括一些热点区域，比如说去年有地推出的，炒的比较热的这些区域，包括可能像通州这样的区域，燕郊这样的区域肯定是首当其冲的去调控这些点在里面的，所以我就说，如果对大家来讲说，我们这个市场，其实我们现在看到更多的这个行业本身的特点，因为我从大学就学房地产的时候，就说房地产是房产和地产的结合，它是不动产，是我投资品，是高风险高回报，投资周期性长的，这是它的特征，如果从这个观念上面，大家怎么样从观念上，尤其是未来的预期上，对地产进行一个东西，因为它能升值，我对未来有预期，我不让你投资房地产，老百姓的钱到什么地方去，这个钱怎么解决的问题，杜总说流到国外去了，很多钱是流不出去，流不出去我们做什么。

　　曹红辉：就是我们要增加投资品种。