全面权衡之下，我们以为，对付投资性购房，尤其是投机性炒房，眼下最快、最容易、最有效的方法除我们上次论及的严征土地增值税以打掉囤地行为及相关的房价上涨预期外，是要尽快取消二手房交易税收优惠，全面恢复二手房税收政策的本来面目。

 　　按我国现行税收政策，二手房交易过程中需要对卖方征收的主要税种有土地增值税、营业税和个人所得税。土地增值税依据房屋买卖增值额的比例，按照30%-60%的四档累进税率征收；如果购房不超过五年，则另需按房屋差额的5.5%（包括城建税和教育费附加）征收营业税；如果不是生活唯一住房，则还需按房屋差额的20%征收个人所得税。根据上面的税率推算，如果是投资性，尤其是投机性住宅的转让，理论上税负还是很重的。但实际上，我国大部分地方一直以来执行的是二手房交易优惠税率（或称简易税率），即按房屋差额的5.5%（包括城建税和教育费附加）征收营业税；按房屋交易额的1％征收个人所得税；按房屋交易额的1％征收土地增值税（普通标准住宅免征）。而从2006年开始对非普通住宅实际征收的土地增值税，在执行不到两年时，却由于金融危机的到来，连1%的税率也被免征了。加上为少缴税款而特地签订的二手房交易“阴阳合同”（几乎百分之百的二手房交易都签订这种合同）的作祟，导致二手房交易的实际税负大多还不到房价总额的2%。以北京著名的世纪城小区为例，二手房实际成交价格早已超过3万/平米，而税务机关规定的最低指导价才9千多，所以在中介的指导下，“阴阳合同”中的二手房成交价都变成了一万左右。指望这种“名存实亡”、“高名义税负低实际税负”的二手房税收政策来调控投资性或投机性购房需求，真好比痴人说梦！

 　　现实的最有效的选择是尽快取消二手房交易优惠税收政策，而且对普通住宅也应该征收土地增值税，尤其是针对投资性或投机性二手房买卖。以一套100万购进、两年后200万卖出的二手房为例，现在实际缴税不到4万元，如果取消税收优惠后，将需要上交二手房税收约50万，即炒房利润的50％左右需要缴税。加上购房的资金成本、银行按揭的利息支出，以及炒房的风险，差不多可以直接令炒房者陷于无利可图的境地。请问，到这个时候，还有几个人愿意去炒房呢？中国的炒热至此可以休矣，多占的住房可望释放出来，楼市供求格局有可能完全改观。

 　　二手房交易税收政策调整的效果取决于两个关键因素：一是既要打击投资性购房，尤其是投机性购房，也要照顾改善性买房需要。因此，在技术层面上必须实行差别性税收政策；二是必须调整二手房指导价的制定和发布机制，让最低指导价紧跟市场价，杜绝“阴阳合同”的存在空间。

 　　相比开征并启动新的“物业税”，笔者的建议是，其实不需要制定新的税收政策，只需要调整和完善现有的税收政策即可。从经济学视角来看，二手房交易中的税收更应该视为一种相机抉择政策，可以根据房地产市场的变化灵活选择征收或停征，因此当前，需要的只是决策的迅速和果断，而要坚决避免陷于争吵不休以及缺乏实效的政策泡沫而贻误时机。

 　　在实际执行过程中，我们可以给予一定的政策执行缓冲期，也可以分步逐渐实施，从而发挥出“信号调控”的果效。我们预计，在缓冲期内，政策信号作用会逼迫投资者大量抛出手中囤积的大量存量房，这对解决目前我国房地产市场的供需紧张矛盾，避免新一轮楼市疯狂如同甘霖。同时，政策的信号作用也将彰显我国政府调控房地产市场的信心和决心，坚定人们对政府楼市调控的信心。

 　　尽快取消二手房交易的税收优惠政策，以抑制投资性，尤其是投机性购房需求，连同笔者先前呼吁的从严征收房地产开发商的土地增值税以打击囤地，“税收新政”之余，如果政府再辅之以土地供应的增加，则我国房地产市场的供需矛盾可望缓解，新一轮疯狂的危险可望避免！