上游“收紧”
记者了解到，截至3月31日，内地A股市场总计有38家房地产上市企业提出再融资申请，申请总额约在730亿元左右，但是目前，这些再融资的申请，并未得到证监会的审核批准，而这其中，就包括万科112亿元的增发申请。万科副总裁毛大庆告诉记者，过去万科都是在追求高速扩张，而这种追求速度的模式导致了管理上的简单、粗放。
他表示，万科最近在研究企业激励机制如何更好的适应质量效益型增长的企业需要。显然，“上游”收紧的效用明显，即便对一年卖出500亿元的万科，也难以“免俗”。
而《中国经营报》记者获知，此前，国土资源部曾审核通过5家企业的再融资申请，并转交证监会审批，以试探市场反应，但至今，这5家已审过的房地产企业，证监会亦未正式放行——面对房地产这一敏感领域，证监会的谨慎可见一斑。“现在很难评价在房地产调控列入‘工作任务’之后，证监会在针对房地产企业的资本市场政策上有什么调整，但更为谨慎、更为收紧的方向，在短期内，将会是主旋律。”国泰君安房地产分析师张宇向记者表示。
住房和城乡建设部的内部人士则向记者评价，从住房和城乡建设部本身的意愿来看，更希望在房地产行业的上游，例如土地和融资两大领域，来减轻终端“房价控涨”的压力，在地王频出之后，国土资源部在土地领域已经加大了政策力度。“如果融资这一块再管起来，信贷、再融资都能得到一定的控制，终端房价的压力就会小很多。”他说。
保监会暗示暂不放行险企介入房地产、PE投资
原本即将走完内部审批程序，出台在即的《保险资金投资基础设施、行业龙头企业等未上市股权的实施细则》、《保险资金投资不动产的实施细则》仍在“卡壳”中。
“中央房地产调控政策趋紧的背景下，向来讲大局的监管层怎会打开房地产投资渠道？与国家政策背道而驰呢？”4月8日，一位接近保监会人士向本报透露。言外之意是暂不放行保险资金对房地产以及PE股权的投资。
不过，不少保险公司暗度陈仓曲线进入房地产领域，包括中国人寿，在集团层面上下设地产公司等。险企的提前布局，似有“倒逼”政策放行之意。
呼之不出
不过，本报获悉，现阶段保监会可能不会批准险资投资不动产与PE股权，至于时间表亦无从定论，取决于国家宏观政策的导向。
“目前为止，没有批准一家保险公司投资不动产，就此也不存在一事一报的现象。”上述保监会接近人士说。
从政策开闸预热到出台在即再到迟迟不出，上述两部细则还未出世就经历了一波三折的过程。原本两部细则在去年国庆节后出台。早在2008年11月，国务院就批准保险资金投资未上市公司的股权，2009年，新《保险法》允许保险资金投资不动产。有了法律的支持，监管层加紧制定相关实施细则的进程也在提速。
不过，出于完善保险资金运作管理机制的考虑，当时保监会高层提出两细则出台前，应有一部纲领性规范文件，该文件将对险资各类投资进行原则性的把控，即推出《保险资金运用管理暂行办法》（下称《管理办法》）后，上述两细则方能面世，因此细则的出台被耽搁。
3月初，传出《管理办法》或在两会后出台，而两细则也或将随之推出。
然而，国家对房地产宏观调控逐步加码，4月1日，国土资源部发布系列报告，分析北京、上海等地房地产已经“明显偏离理性投资者的正常投资回报率”，其他一系列调控政策或将出台。
“如此宏观背景下，无论保险公司对其的投资欲望与冲动有多强烈，保监会暂时不会考虑上述两细则的出台。”接近保监会的人士说。
“难道非得要一切都万无一失，方能‘开闸放水’吗？行情好时可以见投资效益，弱时也能练兵做好准备工作，但至少得具备这样的投资工具与渠道。”一位保险资产管理公司相关负责人抱怨。
“政策还是应该出台越快越好，否则又错失良机了。”上述保险公司负责人说。
监管与市场的博弈
对监管层而言，微观服从于宏观似乎是一种思维定式。
“相对银行与基金公司来说，保险资金的投资渠道最为开放，如对无担保企业债、中票投资的放闸等，怎能因房地产与PE细则没有及时出台就质疑保险资金的开放程度呢？”一位接近保监会的人士认为。
去年全球资本市场平均投资收益率50%，不过保险资金对海外投资的涉足最多只是投资香港的H股。
该人士还认为，目前节点上投资地产风险甚大，PE也是如此，“更何况保险业缺乏真正的PE人才。”
不过，中国人寿仍看好房地产与金融资产。曾有投行预计，远洋地产目前第一大股东中国人寿有望接手中远集团持有的股份，不过，保监会出台《保险集团公司管理办法（试行）》后，中国人寿对远洋地产的增持就此打住。
中国人寿董事长杨超表示确实投资了一些不动产股权，比如去年的金隅集团、中国建筑国际等。
“无论如何，监管政策还是过紧了。”一位保险公司人士抱怨，现在债权计划的投资仍是一事一报。
现金流充裕的保险资金一直在试图寻找各种出路，此前诸如养老金等机构在经济复苏，通胀预期背景下的投资策略通常为“房地产+大宗产品”，现在似乎已过最佳投资时点，不过，保险机构仍乐此不疲，他们纷纷设立地产公司、股权管理公司等。