新闻分析：我国城市“住宅贵过商厦”现象值得关注

　　中国土地勘测规划院最新发布的２００９年中国城市地价状况监测数据显示，２００９年全国重点监测城市居住用地地价房价比均值为３１．２９％。房价与地价二者呈现较大相关性，３５个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到０．８４８。京津沪杭宁穗等城市居住地价房价比高于商业地价房价比。这种与国际上大多数国家和地区发展模式不一样的现象值得高度关注。

　　中国土地勘测规划院全国城市地价监测组分析认为，居住地价房价比较高，首要原因很可能是经济发展水平较高，住宅市场化较为深刻与活跃。例如在可获取有效数据的２８个城市中，北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等１４个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。在经济发展水平较低、居住用地市场化程度不发达的地区，居住地价房价比总体上不高，但一些经济较发达、消费水平较高的重点旅游城市，比如成都、昆明等，地价房价比也较高。

　　按照一般规律，商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。但我国目前居住地价与商业地价总体差距并不大，许多大城市甚至出现商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比，这既表明在人多地少的基本国情下，我国城镇化的潜力、压力都特别大。而部分一线城市居住地价房价比甚至超过商业地价房价比，既反映了城市土地及房屋市场化程度高、土地利用节约集约程度高，也表明商业地产市场化程度、节约集约利用程度亟待提高。活跃商业地产，稳定住宅地产，对管理部门是一大挑战。

　　分析表明，自２００１年以来，我国居住地价与住宅价格的变化趋势与商住综合地价、商品房价格的变化趋势大体上保持一致。但２００７年和２００９年房地产市场火热之时，居住地价增长率和住宅价格增长率均分别超过商住综合地价增长率和商品房价格增长率；２００８年房地产市场低迷时期，居住地价增长率和住宅价格增长率则分别低于商住综合地价增长率和商品房价格增长率。宏观经济形势及调控政策对居住用地和住宅市场的影响，明显大于对商业用地和商业物业市场的影响。这既表明住宅地产市场确实离不开调控这只“有形之手”，同时也要求管理者兼顾资源条件约束，以市场机制促进土地节约集约利用，防止越俎代庖同时弥补市场不足。