案件回放

　　买家唐小姐（化名）与业主易先生（化名）在房产交易上出现纠纷闹上法院,究竟好端端一宗正常的交易为何闹得如此不快?马上让记者带大家抽丝剥茧,看看事件的真相是怎样的。

　　不久前,唐小姐看中一套面积约136平方米的二手（出售、出租）房,业主开价实收147万,要求买家支付业主的全部交易税。由于物业总价不低,加上业主持有房产证不足2年,卖家税费仅个人所得税及营业税就是一笔不菲的支出。唐小姐很喜欢这套房,但总价及交易税费加起来又觉得太贵了,已大大超出其预算范围,因此一直对交易与否犹豫不决。通过几次交涉,业主显然已摸透了唐小姐的疑虑,为了尽快达成交易,易先生便暗示唐小姐可在办理过户手续时,将成交价报低一些,这样税收部分就可以大大减少。为增加唐小姐的信心,业主还说自己当初购买这套物业时,就是采用这种“阴阳合同”的方式,报低成交价为79万元,并成功过关,这次双方口径一致,肯定能少缴不少税费。唐小姐闻言不禁打起了小算盘,如果报低成交价,可以交少几万元的税费,于是便爽快地签署了房屋买卖合同。

　　随后,两人按80万元的成交价申请办理过户手续,唐小姐满心以为肯定没问题。谁知由于成交价过低,房管局按评估价110万依法征收税费。这样一来,需支付税费总额比预期多出2万多元。得知此事后唐小姐当场就傻眼了。随后,她要求业主自行缴纳税费,不然就解除交易合同。理由是买卖基于业主建议报低成交价少交税的前提下才成交,现在税费超出预期,业主需负一定责任。但业主反口不认,辩驳唐小姐为避税要求报低成交价,自己只是配合进行,税费支付问题已经在合同上签订由买方支付,因此所有税费由唐小姐负责,并称若解除合同即为违约,要没收首期款。唐小姐一气之下将易先生告上法院,称被唆使误导,要求解除合同,取回已支付房款。易先生不甘示弱,双方拉据中……。

　　交易提醒

　　1、买卖二手房刻意报低交易价格以避免少缴税费并不可行。因为房地产交易中心会有专门的房屋评估价计算方法,有关部门会参照该物业所在区域、路段以及该地段同类型物业的成交价进行评估。如果发现成交价过低,会要求买卖双方按照评估价来纳税,而非按合同上的成交价来征收税费的。想通过报低成交价来少缴税往往行不通。

　　2、报低成交价对卖方有较大风险。买卖双方在交易时,如果采取“阴阳合同”（即递件过户时为一份合同,双方私下又有另一版本合同）,一旦有争执,买方否认有私下合同,因为递交房地产交易中心的合同是最具法律效力的,打起官司来,法院一般会以递件时提交的合同为准,卖方就得不偿失,要低价出售房产了。

　　3、对于买家来说,报低成交价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。目前针对业主征收的个人所得税、营业税都会按成交价减去房产购入原值的差额再征收,因此,即使现在能报低成交价,以后出售房产时亦因两价差额较大会被征收高额税费。

　　中原地产市场部人士表示,二手房在过户交易时,买方需要缴纳的税费有契税、印花税、交易管理税,而业主一方要缴纳的包括个人所得税、营业税和土地增值税等(非普通住宅)等。由于目前二手房价不断攀升,业主普遍盛行“实收价”,即房屋交易中所产生的所有税费由买家支付。因此交易前,买家一定要衡量,选择各付各税还是“实收价”,并将相关约定写入合同中。一般而言,选择各付各税时,买家可以避免因政策突然调整而缴交过高的税费;若选择实收价,即一定要留有充足的税费预算,在预期税费与实际税费用有较大差距时有充裕的资金可支付。