入住率都低于30％

　　海南市场一向以外地客户成交为主，在“国际旅游岛规划”出台后，这一现象变得更为明显。根据调研，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80％以上，而且基本上每个楼盘交楼后的入住率都低于30％。

　　从海口各区存量房情况来看结构性的不均衡十分明显，在非规划重点的老区龙华区，2009年11月份的存量住房面积仍然高达210万平方米，美兰、琼山区也各有近100万平方米的存量房未消化，只有规划新区秀英区的去化速度较快。泡沫时期遗留的烂尾项目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城区，也说明在外地投资客极少参与的投资区域，目前存在的存量住宅供应仍远高于本地居民的总体需求。

　　一方面外地投资客狂热地追逐新规划，造成热点项目供应短缺，而另一方面属于本地居民的市场又存在极大的供应过剩，海口市场目前呈现出两极失衡的不健康状态，让我们有理由对这个并未完全解决上一次房产泡沫遗留问题的市场保持谨慎态度。

　　普遍上涨近100％

　　根据在文昌、博鳌、三亚等地的调研，三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商均在早期通过参与当地土地一级开发与当地政府建立了良好的关系，经过几年的圈地运动，慢慢成为当地的“地主”，手中拥有的土地储备均在千万亩以上。由于开发量在区域内所占比重较大，此类企业往往在片区新房定价上拥有一定的领导权，直接影响区域房屋价格走向。

　　“国际旅游岛规划”的出台使整个海南市场的房价普遍上涨接近100％，从文昌、博鳌和三亚当地的楼盘调研情况来看，基本符合这一规律。鱼晋华认为，综合考虑海南目前的基础设施、商业配套、人员素质及政府办事效率状况，房市价格已经超前，目前的城市综合水平将未来预期一次性重估到位，未来的城市配套发展是一个漫长的、逐步匹配目前快步先行的房价的过程。

　　从北京、深圳等地的城市发展经验来看，基础设施的建造完成并不会给房产价格带来另一个爆发式增长的机会，大多数的楼盘价格在基础设施规划公布阶段就已经迅速消化未来预期。