中国的楼市一直以来都是以政府的宏观调控为发展基础的，宏观调控政策对于房地产市场的引导性是决定性的。2007年的国家宏观调控政策给房地产市场带来了前所未有的打压，尤其是货币紧缩政策使开发商赖以生存的生命线“资金”受到了强烈的考验，许多城市的房价出现了不同程度的下滑。

　　于是，08年开始国家的宏观调控从打压转变为促进，房地产市场快速回暖。但是，政策出现的部分副作用已经初步显现，如流动性增加过快，通胀预期明显，资产泡沫加大等等。为了控制泡沫的扩大，国家再次出台政策稳定楼市。但此次出台政策的背景与以往有着很多不同，毕竟我们刚刚经历了国际金融风暴的袭击，经济复苏态势刚刚趋稳。根据经验分析，2010年的楼市将向以下三个大方向发展：

　　短期压力明显成交量下滑成必然　

　　国家出台的调控政策，在短期内，市场必然会受到一定的冲击。这主要是由于政策的效应对购房者产生一定的心理预期，转入观望；并且，很多政策是在2010年1月1日才开始执行的，购房者会在2009年底能享受的政策优惠期内集中将手续办完；另外，新旧年交替的这个阶段，许多房源已经售罄，新的房源还未推出。所以，该买的房已经买了，成交量会出现一段时期的断档期，成交量下滑是必然的。如果不出意外，待四月、五月的黄金销售旺季来临，开发商推出大量房源，政策预期的压力也逐渐得以释放，百姓的观望氛围减少，成交量自然会有所回温。　

　　鼓励自住需求投资需求有所减少　

　　中央决定1月18日起上调存款准备金率0.5%，主旨在于“紧信贷”，这也是配合新政而来的金融手段，其根本意义在于控制投资需求的扩大。之所以会“宽货币紧信贷”是因为迪拜的案例以及海南市场曾经的泡沫破裂带给我们的启示，房价上涨过快、信贷发放过猛，对于国家经济而言都是很大的隐患。　

　　并且，国家将从物业税的开征、二套房贷的缩紧、外资进入楼市的限制等多个方面来进行对投资型和投机行为的遏制。这对于中国楼市以及普通购房者而言是个非常利好的消息。所以，部分投资型需求会逐渐的退出市场，而自住型需求将逐步放量。但是，如果房价依旧增幅过快，投资、投机的行为依然很难得以控制。尤其是在一些典型的一线城市，房子的价格大大超过了其基本价值，遏制投资需求，国家的力度或许还会加大。　

　　楼市回归理性房价不会快速疯涨　

　　从中长期来看，市场的需求量依然很大，观望期毕竟是短暂的，自住型需求和改善型需求依旧会在2010年逐步放量。而且，存款准备金率的调整只是“紧信贷”，并非要“紧货币”，开发商降价的压力并不明显。待第二季度传统旺季来临，房价仍有可能继续小幅上涨。并且，保障性住房的供应量一直是其软肋，很难满足中低收入者的需求，对房价产生的遏制力并不明显。所以，在房地产市场供求关系不能发生转变的条件下，房价很难有下降的可能。　

　　综合来看，政策的基调是明显的，鼓励自住型需求，控制投资型需求，增加普通商品房及保障性住房供给，遏制部分城市房价过快上涨，从而保持房地产市场的健康稳定发展。所以，房价的波动是在一定范围内控制的，稳定市场才是其核心目的。