如一石击水，南宁将试点取消商品房预售制度的消息，引发了舆论的普遍关注。人们据此认为，商品房预售制度将就此走向终结。但时隔一周后，1月30日、31日相继有媒体报道说，住房和城乡建设部否认要取消商品房预售制度。

　　今天，记者从住房和城乡建设部一位相关负责人处了解到，目前在南宁试点取消商品房预售制度，就是要看看取消这项被公众批评的制度，会给房地产开发建设带来什么样的影响。

　　虽然现在判定这项制度将被取消为时尚早，但无论如何商品房预售制度已经站在了存废的十字路口。

商品房预售制度有哪些问题

　　与北京、上海、广州、深圳这些一线城市相比，南宁在房地产方面并没有多少吸引眼球的新闻。但在1月23日之后，这里却一下成为关注的焦点。

　　在1月23日召开的广西壮族自治区住房和城乡建设工作会议上，广西住房和城乡建设厅党组书记宋继东在工作报告中提出，将在今年选择南宁作为取消商品房预售制度的试点。

　　关于这个试点，广西住房和城乡建设厅并没有进一步解释。但这条消息却迅速成为热点，有些媒体据此作出了商品房预售制度将在全国取消的判断。

　　广西住房和城乡建设厅办公室的一位工作人员告诉记者，他们接到了住房和城乡建设部的通知，要求进行试点工作，现正与南宁市进行相关工作的对接。

　　“目前还没有确定别的地方进行这样的试点。”住房和城乡建设部的一位相关负责人告诉记者，商品房预售制度运行十几年来确实存在一些问题，以致公众认为开发商是钻制度的空子，空手套白狼。

　　这位负责人表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确定的一项制度，运行到目前这个阶段，想在一个地方做一些检验，试点取消预售制度，看看对房地产市场会带来什么影响。如果取消了这项制度，房地产开发建设就难以进行，那么说明这项制度还没有到取消的合适时机；如果取消对房地产开发建设没什么影响，那就应该考虑这项制度是否有必要继续存在。

　　在这位负责人看来，商品房预售制度与当前公众反应强烈的高房价并没有直接关系，但开发商还没有建好房子就开始卖，确实让公众觉得不舒服。

　　商品房预售制度始于1994年，当年出台的《城市房地产管理法》第44条、45条出现了“商品房预售”的字眼。

　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，新的住房制度正在酝酿形成，发展商品房市场是基本的思路。

　　“这个时期国家对商品房市场还没有经验，开发商一哄而上，但资金不足，实行预售制度就是为了解决房地产开发建设的资金难题。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海说。

　　由于这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，使得开发商的资金能够迅速回笼。这项制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。

　　但这项制度导致的问题也逐渐显现。

　　从商品交易方式上看，房屋未建成就销售，购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解，即使交房时有问题多数也只能被迫接受；从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题，楼盘就可能烂尾，但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供，开发商的风险转移给了购房人。

　　由于资金已经通过预售回笼，开发商没有了销售、资金的压力，捂盘囤房成为可能。

　　有人曾总结了商品房预售的若干宗罪，认为这项制度对消费者不公平，也造成了房地产市场的泡沫。

　　“在我们接手的商品房纠纷案件中，几乎所有纠纷都是因为商品房预售制。”北京市京华律师事务所律师徐斌告诉记者。

　　在徐斌看来，商品房预售制度导致购房人看不到房子就交钱，一旦房子出现问题，往往又没有足够的惩罚开发商的措施。

　　“上海倒楼事件就是一个典型的例子，消费者已经买了房子，但这个房子没有建成就倒了，购房人该怎么办？”徐斌说，在我国目前的法律框架内，对开发商的惩罚措施不够，往往会因为预售制度出现一些奇怪的案件。原本30万元的房子建成后很可能价格已涨到了80万元，这个时候有些开发商就会违约不卖给原来的购房人，打官司最多只能获得两倍的赔偿，开发商依然获利。