2009年，二手房市场经历了价量快速上涨，消费者的心理预期不断攀高。直到年尾，随着营业税优惠政策的取消，以及国务院常务会议表明抑制房价的立场，让原本被迫追涨房价的需求有了新的期待。在去年创下高成交量奇迹的二手房市场将何去何从？

　　根据中介预测，2010年的二手房成交从高峰顺势回落几乎已成必然趋势，下降幅度预计在三成左右，但仍会保持在相对高位。主要表现在以下三个方面：

　　首先，累积需求2009年已消化，2010年成交将主要靠本年需求。众所周知，2008年二手房成交量为近几年来的成交低谷，众多需求在这一年观望隐藏，至2009年集中爆发。根据近几年来二手房成交趋势来看，原本预计2008年二手房成交至少可以比2007年上涨20%达到11万套左右，与实际成交的7.4万套差距在3.6万套左右。因此，可以估算，在2009年二手房市场延迟消化掉的二手房需求至少在3.6万套左右；此外，再加上从2008年商品房市场过渡过来的累积需求，预计2009年交易新高累积需求的支撑占到18%~20%。

　　其次，部分2010年的需求已经提前在2009年释放。2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市场价量经历了较快速的高位上涨，这一方面是政策恐慌带来的急于成交和追涨价格的局面；另一方面是价格上涨让一部分需求对未来房价继续高位上涨预期较强，从而提前入市。也就是说，这种2010年的需求提前涌入2009年是支撑2009年年底成交得以再次高位上涨的根本原因，专家估计2009年交易新高中提前入市需求的支撑占到8%左右。

　　然后，因为今年注定是宏观政策集中年，部分需求将可能举棋不定，延缓入市。2009年底，国家相关部门多次会议上对房地产宏观调控有所提及，多次重要会议所传递出来的信号都是2010年将是一个房地产宏观政策缩紧的年份，这样一来，在政策集中出台的初期，势必有部分需求举棋不定，造成成交缓慢。但鉴于各会议基本都已经明确增加普通商品住房的有效供给以及继续支持居民自住和改善型住房消费的基调，因此政策“抑价保量”的基调非常明确，绝大部分需求在政策明朗后仍会释放，预计最终这部分因政策而延后的需求对2010年交易量的影响不会特别大。

　　而自2009年12月起，遏制房价已成为政府相关部门的紧迫任务，因此，预计从中央到地方，相关政策将出台频繁，而政策推出之初，需求预期下降将成为普遍现象，买卖双方的价格角力氛围渐浓，此后，由于短期内难以解决的供小于求格局，卖方价格让步意愿依然会相对低得多，但是对提价也会谨慎得多。因此，纵向来看，2010年各区域价格与2009年相比，平稳小幅上涨的可能性更大，这主要表现在以下两方面：

　　第一，近几年房产市场经历了宏观调控和价格持续上涨，需求已经更为理性。自2005年开始，国家对房产市场的宏观调控政策屡屡出台，但是房价仍然不断向高位冲刺，直到2008年需求观望造成了2009年多方需求集中入市，严重供不应求导致价格快速高位上涨。因此有中介机构认为，经过近几年“政策洗礼”的市场，刚性需求会对宏观政策一定程度上抱有希望，但不会盲目地全副寄托，对于政府遏制房价快速上涨，而非打压房价的根本目的理解得会更为透彻；而对于卖方来说，需求众多和持有成本较小，让其出售压力并不大，因此坐稳价格甚至小幅上涨的可能性更大。也就是说，从心理筹码上看，渐趋理性的需求会跟随着卖方市场的强势态度。

　　第二，城市建设对供需双方的心理预期影响普遍都较大，“一致性”会加速需求妥协。2010年以北京为例，可以看到的是大兴线、房山线、亦庄线、15号线等多条轨道交通或开工或完工，以及CBD东扩计划、500亿打造城南计划等进一步深入执行，这些重大的城市改造和建设，对于涉及到的周边众多区域房产市场来说，供需双方对房产升值预期都会迅速放大，这种预期上的一致性，会让需求迅速妥协于卖方。鉴于中国高速的城市化进程，类似的过程会在各个城市不断重演。

　　因此，对于2010年的房产市场，无论从宏观政策影响还是其他因素的制约上，卖方主导的形势依然很难逆转，但是快速提价的空间也已经很小，价格将处于平稳上涨的趋势。