温州炒房团因投资房产“快、准、狠”而成为中国楼市一道独特的风景线，他们的嗅觉之灵敏，行动之迅速，出手之大胆常令国人惊叹。而随着其影响渐成气候，温州炒房团的一举一动颇有了些风向标的意义，其退其进都能触动市场上那根敏感神经。眼下，房地产业再次走入调控之局，在成交量急剧下滑、房价仍然坚挺，买卖双方僵持的情况下，让我们再次把目光投向温州炒房团，从他们的生存状态或许可以看出，风平浪静的房地产市场表象下的暗流涌动，而某种危机可能正在蔓延……

　　国务院陆续出台抑制房价过快上涨政策后，温州炒房团们的日子也不好过。

　　“真没想到，资金面的变化会这么快，我们公司开盘的时机其实也就晚了1个月。”张少国(化名)是温州某房产公司董事长，这家公司及其分支机构目前在江苏北部的一个县、四川成都、广东、安徽和湖南都有楼盘。其中江苏、广州和成都的楼盘到2009年10月下旬就已符合开盘要求，但为了拿到更好的卖价，他们一直捂着没有开盘。而正因为拖过了2个月的黄金(1102.40,2.90,0.26%)时期，张少国公司的3个楼盘回笼资金成了很大问题。

　　张少国是温州最早一批炒房团成员。早在1997年，他就在杭州投资置业，到2005年时，资金投资回报超过300%。然后，他就组织一帮亲友将钱转向了房地产开发。张少国表示，在温州像他这样完成炒房客到房地产商转变的，绝不会少于1000家。

　　那么，这些放大版的炒房团，如何应对这次宏观调控呢？

　　初遇资金危机

　　“我们的楼盘2009年10月下旬就符合开盘要求，当时我征求了公司其他股东的看法，是否立即开盘，他们的观点是现在房价还在暴涨，应该捂一捂再说。我当时确实考虑到了风险，但说实话，我当时的观点是和股东们一致的。”张少国表示，如果他们从10月下旬符合条件后立即开盘，按照当时的销售形势，目前广州、苏北和成都的楼盘应该已回笼了95%以上的资金，但将开盘日期选择在了12月底后，目前只卖掉了20%的房子。

　　“按照目前的售楼进度，将这些楼盘全部卖光估计要到2011年初，而且房地产市场还有进一步下调的可能，能否保证现在的房价还很难说。”张少国表示，正是因为这样，他才被迫决定提前把项目转让给别人。

　　“我们的项目按目前的市值大约是13至14亿元，目前已回笼了2亿多的现金，我准备把这些项目打包卖掉，打包价是10亿元。”然而，张少国表示，即使降价3至4亿元处理，但愿意接盘者仍然寥寥。

　　据了解内情的人士分析，张少国之所以愿意降价处理这些楼盘，主要还是因为他们的房地产开发资金来源是民间资本。而民间资本的利率普遍是银行贷款利率的2倍以上，有的高达4倍，这使得他们对回款速度要求很强。张少国坦承，“我的项目共投入4至5个亿，其中自有资金为1亿多元，目前的资金成本大约是20%，3亿的资金一年的利息款就是6000万元，这在温州房地产企业中绝对算不上高。加上这些楼盘的营销成本大约是5%，那实际上市值13至14亿元的楼盘，真正落到我账上的也就11至12亿元左右，这还没有算上接下去一年楼价可能下跌的。”张少国表示。

　　但即使是降价30%以上销售，张少国仍然面临许多麻烦，“在目前这个当口，很多中小房地产企业最关心的都是资金链，即使资金充裕，他们也未必会愿意出手。”张少国表示，曾经有地产商和他们洽谈，希望接手他们三个项目中的成都项目，但张少国和他的股东认为，仅成都项目出手，对资金回笼于事无补，所以没有答应。

　　张少国表示，“如果打折整体卖给其他房产商的思路无法进行，那就只能走以前的老路，那就是召集圈内比较大的炒房团成员，把这几个项目由他们包销，但得打7至8折，不仅要支付一定的中介费用，而且回款周期还会在半年以上。”