危改征收须超90%居民同意

　　草案列举限定“公共利益”，范围更窄

　　王锡锌介绍，与上次讨论的草案文本相比，在列举“公共利益”时，除了第一列举项中的“国防需要”和第七项的“法律法规和国务院文件明确的其他公共利益”，其他列举项均有不同程度的修改。

　　沈岿举例说，其中有廉租房、经济适用房等改变低收入群体的居住条件的，强调了“政府组织实施”。王锡锌提醒说，列举的第七项中的“国务院文件”应该是指“国务院（办公厅）”的文件，而不应该指国务院其他部门的文件。

　　在列举“公共利益”时，沈岿和王锡锌都比较认可的一个列举项就是单独把“危旧房改造”作为特别条款列举出来，并特别强调了“政府组织实施”，同时征收程序中加了一条，必须得到90%以上居民的同意，方可启动征收程序，以保证危旧房改造中征收程序的合法性。王锡锌认为，这就是通过程序路径来解决争议问题。

　　关键词5 补偿环节

　　征收需2/3住户签补偿协议

　　补偿评估需考虑市场标准及征收房屋区位等

　　在补偿方案方面，上次讨论的草案确定了按市场价格补偿的原则，但在房产评估中介的选择上，此次讨论的草案则明确，要由被征收人通过投票或抽签的方式来确定有资质的机构。但在现行的实际操作中，房产评估机构却由拆迁人确定。

　　新草案还规定，房产评估中介要考虑到市场标准，征收房屋的区位、面积和新旧程度等。王锡锌认为，这样的规定确定了评估参照物。沈岿解释说，这是比较受关注的问题，现在确定的是房屋补偿方案，但有人提出房屋因为折旧问题，应该按推动使用权的价值来补偿。考虑区位的因素，其实就是考虑地段，这在一定程度上就考虑了土地使用权的价值。

　　沈岿说，草案中没有涉及评估结果的公开问题。他和王锡锌认为，评估结果也应公开。他们赞同江平教授的建议，如果被征收人对评估结果有异议，可以申请复核并应当有仲裁的程序。

　　此外，新草案在补偿程序明确了两个“2/3”保障补偿，其一，就是要有2/3的居民接受补偿方案；其二，要有2/3的住户签订补偿协议。

　　关键词6 法律责任

　　中介虚假评估将吊销资质

　　政府部门相关程序未得到执行，将追究责任

　　沈岿认为，新的草案对法律责任的规定比以前更完善，更明确。其中，包括政府在补偿环节，如果不按达成的协议补偿，则要由相关人员来承担责任。如果相关程序没有得到执行，也要承担相关责任。

　　新的草案文本，还提到了房地产评估中介的责任问题。如果房地产评估机构在评估过程中提供虚假评估报告，或者提供有重大评估错误的报告，也要承担一定的责任，要由相关部门对他们予以处罚，甚至吊销资质。