房市“调控效应”魔咒能否摆脱

　　据《上海证券报》报道，国新办日前再次召开新闻发布会，住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人结合各自在楼市调控中的职责，详细解读“国十一条”的政策措施，旨在向广大民众传递相关部门加强调控的决心。国土资源部也于近日要求各地在2010年1月底之前，完成清查处理闲置土地。部分城市，如上海，已响应号召曝光了近期拟重点整治的闲置土地名单。

　　一边是从中央到地方、调控政策的接连出台，一边是开发商有恃无恐，地王依旧频频诞生。按道理说，无论是土地出让金首付比例的提高，还是加强对闲置土地的清理整顿、敦促开发商加快建设周期，这些政策理应引导未来土地市场及房地产市场更加理性化发展。但是，中原地产土地监测系统显示，土地交易依然畅旺，2010年第一周，10个城市成交地块80幅，均出现大幅溢价，北京某地块溢价率甚至高达599%，此外，在二线城市如重庆、成都，土地盛宴也在上演。

　　在严厉的调控新政之下，房企依然勇敢拿地，究其原因，是因为以往房价“未跌已救”的状况，让更多房企发现，房地产实乃政策之软肋，形成了政策只会助涨、不能领跌的预期，尽管市场可能会因调控出现一定的波动，但房地产价格却是越调越高。这种非同寻常的“调控效应”，让更多的房地产开发企业不再害怕房价下跌。

　　中国房地产问题，从来都不仅仅是市场本身的问题，这就使得很多仅针对楼市的政策，难以标本兼治，毕竟楼市大落必然导致GDP大落，而这个恰恰是很多人不能接受的。这或许正是楼市政策总是出现“调控效应”的根结所在，亦是房地产企业底气十足、敢于和政府博弈的原因。

　　可以明确，中央政府已充分认识到房地产的“泡沫风险”，并在行动上有意抑制泡沫膨胀。但政策在执行过程中，难以真正遏制房价泡沫化。比如，全面推进城镇化的思路，若地方政府执行时有意无意地引导一下，房价泡沫就可能由一线城市向二三线城市扩散。再比如，当前大力推进的保障性住房建设，如果不能够泾渭分明地划分服务对象，那么“双轨制”就会滋生腐败与寻租，而难以根本性解决问题。

　　另外，地方政府的土地财政依赖症，也使得其在进行房地产调控时往往不够强硬和持久。就拿上周末上海的土地清理整顿工作来说，从表面上看，主管部门矛头直指闲置土地，态度严厉。但据《21世纪经济报道》，被点名的8幅土地仅是上海各个区县分局上报的相关土地中的一小部分。在处置方式上，也采取了模糊处理，督促开工和收回都有可能，但“能督促开工就督促开工，能不收回就不收回”。其他不少地方政府在闲置土地的处理上，也大都采取类似的模糊态度。

　　当然，从近日中央密集出台各项政策来看，房地产市场已经进入新一轮的调控期，调控将成为未来房地产市场的一种常态，未来地方政府、开发商和中央政府的博弈将更为激烈。但是从政策上来说，目前土地政策还未能真正抑制地方政府的趋利行为，通过差别化抑制需求膨胀的政策在执行层面亦可能流于形式，即使推出物业税政策，也可能只是造成买方成本的增加。经过本轮的信贷放水和销售井喷后，房地产开发商资金充裕，根本不必降价求售；而购房者却已陷入惶惶不可终日之中，处于置业高峰期的80后大多抱着房价不会跌的坚定信念，追涨买入将成为房地产价格坚挺的坚实基础。如此看来，每每被历史验证的“调控效应”魔咒，短期内还难以摆脱。