10日晚上看到的新闻，本来想谈谈对政策的看法，但是突然开会耽搁了，于是今天开写，好歹还能赶上一个末班车。如果说这次政策没有影响力，那绝对是胡说八道，一个月内如此密度的政策出台怎么可能不对市场产生利空的影响呢？至少我从早晨开会到现在，讨论的就是这个问题，我相信未来两天我的客户都会动起来，当然中国的开发商也都会动起来，看看自己2010年的战略目标是不是有问题，上半年的战略是不是需要修订。这就是我为什么做战略规划的时候把政策看的很淡的原因，因为政策总是在变，没有什么长期性，因此最好的战略规划就是“与时俱进的战略规划”。不扯远了，谈谈对这次11条的看法吧！有的博主说11条会让全国房价下跌，我认为这个推论是不成立的，不是11条没有作用，而是11条的作用还不够大，还不足以支撑房价下滑。原因如下：

　　第一：关于增加保障性住房和普通商品住房有效供给的问题，我认为在某种程度上这最多算是强调，谈不到什么新政。这些年一直要求建设保障性住宅可是有几个城市真正能够落实呢？落实的周期有多长呢？至于加快中小套型的商品房建设，实际上这些年地方政府也在这么要求，开发商并没有在这一点上投机取巧，但问题是现在很多小户型不如大户型好卖，原因是多种多样的，但市场的现状是什么户型的产品现在都没有（除了部分疯狂的楼盘），现在不用政府要求开发商加快推出产品，开发商自己都快急死了，恨不得明年上半年就卖呢！可是由于土地储备、2007年宏观调控的影响，再加上去年市场出奇火爆的原因，很多市场在明年的5月之前进入了无房可售的状态（当然没有销售许可证就收钱的不算），当市场陷入有求无供的状态的时候，你说房价会跌吗？

　　至于增加土地供应，提高土地利用率，也不是说了一天了，可是现实不是还是现在这个样子吗？市场好了，大家都买地，地价上涨房价上涨，政府调控；调控之后造成市场不好，无人买地，市场供给减少，房价短期下滑，长期看还得上涨。

　　无论怎么分析，这个方面的政策在短期内，至少半年之内对房地产市场价格下滑没有任何作用，即使政府全力推进，它也是年底或者明年才能发生作用的了。

　　第二：关于合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；这一条我看的很是搞笑，政府限制投机也就罢了，还抑制投资性购房，这就没有什么道理了，怎么没有限制炒股啊！房地产市场同样也是市场，既然有利可赚，自然人们就会进入，这是能够抑制的吗？何况中国的养老保障根本无法支持未来的社会人口结构，人们买房投资不是正常吗？政府既然都开始抑制地产投资，那充分说明了政府也是认为地产投资是有利可图的，那老百姓怎么会因为你不在执行贷款利率优惠，不在减免部分税款而放弃呢？因为现在银行存款利息超低，物价上涨飞快，2010年CPI超过5%已成定局，面对货币购买力每年10%以上的缩水，你会把钱存在银行吗？如果不存银行，你会去投资什么呢？我想70%的人还是会选择房子，这一条因为经济的大势，无力让投资者退场，因此让房价下滑也不是非常可能。

　　第三：关于提高首付款比例和监控房地产市场等等，我想说的是现在银行一直执行的都是第二套住宅首付40%，现在无非是再次强调一下而已，因此我认为这次大张旗鼓的调控实际上无非是把2007年的政策在一次重复一边，这样操作对市场的心理影响大于物理影响，我们上午开会的结论就是：他不会对市场中即将发售的房屋产生致命影响，成交率会下滑20%-30%罢！但是这样的下滑比例是参照一开盘就80%的销售率而谈的，如果你是开发商，房子开盘当天销售率从开盘80%变成50%，你会下调房价吗？最多就是不涨那么多罢了。

　　总结上面三点，我认为11条实际上的心理作用大于实际作用，对市场短期而言，能够起到房价过快上涨的目的，但是绝对无力让房价下滑。如果真想让房价下滑，那必须有让地产整个市场停滞的勇气，古人说过矫枉必须过正吗？在现在这种经济形势下，我相信没有那个政府敢这么操作，房价从长期看上涨是大势所趋，至少我是坚信这一点的。