新通知一定程度上缓和了市场对宏观调控进一步加强的担忧

　　美联物业市场总监张大伟认为：

　　1:从时间点来说：这一政策出台在12月系列宏观政策已经实施，而且前10天各地市场都已经出现明显变化的情况下，比如北京二手房市场甚至相比12月下跌超过80%。
这一通知并没有相比之前更严厉的说辞，使得没有出台更恶劣的政策就可以算成是行业的利好信息。没有坏消息就是最好的消息。
　　2：土地政策松动：‘‘国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。‘‘

　　去年底的政策中提及遏制房价飞涨，在本次通知中修改为“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求”用词明显放宽。而且原来土地政策中2年未开发收回土地这样严格的控制性词语并未出现在通知中，政策将被开发商理解为放宽。政策并未出现比土地首付50%更严厉的政策。

　　3:第二套房贷政策并未收紧

　　原政策：据央行与银监会规定，二套房贷款的界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按有关规定执行。各商业银行将申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%。

　　新政策（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

　　张大伟认为：首付比例并未提高，依然为40%，但是政策的贷款利率由原来的1.1倍改为风险定价。这使得政策存在很多空间，只有高于现在房贷基本的7折利率，也就是71、72都是风险定价。其次对于如何认定第二套房依然没有明确的规定，存在很大漏洞：

　　美联物业市场研究部总监张大伟针对实际交易中对于二套房贷款中有很多需要确定的细节做一总结：

　　1：已有一套之前全款购买的住房，且之前未贷款购房，再贷款买房是否算购买二套房

　　2：夫妻双方为外地人，且户口本未显示已婚，因为民政系统及房产交易系统并未互联，双方分别贷款是否算二套房。

　　3：夫妻双方为了购买二套房而提前离婚，分别贷款购房是否算购买二套房。

　　4：夫妻双方分别同时用公积金及商业贷款购房是否算二套房。

　　5：已经用商业贷款购买一套房的，再利用公积金购房是否算二套房。

　　6：家庭中已经有超过18岁成年子女，再购房是否算二套房。

　　7：异地置业，如何确定人均面积，或者如果在一地利用公积金贷款，在另外一地再商贷购房是否算二套房。

　　8：曾经贷款购首套房，再再次购房贷款前已经出售，是否算二套房？　　

　　4:海外热钱管理“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。

　　政策提及海外热钱，但是并未提及各地政策在09年放宽外资购房的政策，甚至在深圳等地反而放宽了港澳购买商业的政策。在北京也出现了非常明显的一次购买25套房的港澳投资热钱，政策并未有明显的收紧。这一政策将被理解为外籍人士购房政策将很难收紧。

　　5：要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为这一政策主要作用在减少中低收入人群的住房问题。在一定程度上也减少了商品房市场积压的需求。1540万户低收入人群的住房问题能够解决将使得市场继续合理化发展。

　　6：抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

　　政策解读：对于青岛等地开始出台的一些与中央政策不一致的政策，这些将会得到控制。