需求释放料将放缓

　　“房地产市场处于上升趋势中，供不应求是一种常态，但这并不意味着楼市会持续繁荣。今年以来，楼市成交大幅放量提前释放了未来部分需求，加之房价上涨过快，预计2010年楼市销量将出现较为明显调整。”一位资深地产人士认为。

　　1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。

与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。目前，重点城市楼市依然“高温不退”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，2009年楼市价量大涨，大部分需求已经提前透支。他预计，今后楼市可能会进入休整阶段。“行业自身有内在调整要求，加之政策微调的因素，明年上半年，特别是一季度，房地产市场成交量将萎缩。”

　　业内认为，今年销售火爆，既是对2008年被压抑需求的释放，也是对2010年需求的透支。2010年楼市销售量下滑或难避免。第一创业最新报告预测，2010年，全国新房销售面积与销售额分别同比下滑15.1%和4.4%，其中一线城市销售面积下滑27%，销售额下降8%。

调控政策有保有压

　　中央经济工作会议后，房地产调控政策密集出台。12月14日，国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。其中包括“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”；“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。显然，今后的房地产调控不会“一刀切”，差异化定向调控将成为主要手段。

　　北京大学陈国强认为，房地产调控政策将采取“有保有压，区别对待”的方式，二套房贷收紧将是必然。与此同时，中央要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整，行业整体趋势仍向好。

　　长城证券分析师黄清林指出，目前政策力度尚不大，预计明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策，地产调控政策空间有限，购房需求将不会受到明显抑制。但下半年可能面临紧缩政策，并将对房地产市场形成压制。

　　中国高策地产顾问机构董事长李国平分析，政府对房地产的调控将是有“扬”有“抑”的双重目标：一方面，希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业持续“景气”，保障巨大的开复工建设量，带动上下游相关产业的发展；另一方面，政府也将通过抑制“投机性”行为来压制涨幅过大、过快的房价，高房价不仅会给银行房贷带来潜在风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。