核心提示：“买2房送1房，买3房送2房”“首付4万买2房，首付5万买3房”，这是不少房地产公司的广告。日前，林先生将福州一家房地产开发公司告上了法庭，要求法庭判决房地产公司按广告上的说法履行合同。

　　日前，仓山区法院审理了此案，以林先生不是广告中所称的“特定客户群”为由，驳回了林先生的诉请。

　　“首付5万元买3房”成泡影

　　今年4月，林先生路过金山一家楼盘，看到某楼盘的户外广告。广告称“楼盘二期推出47㎡～94㎡，首付4万买2房，首付5万买3房”。林先生颇为动心，到该楼盘售楼部支付了1万元认购定金预订。5月1日，该楼盘开盘，林先生与开发商签订了房屋买卖协议。随后，林先生在5天内分2次支付了共计6万元的首付款。5月中旬，林先生以自己所购买的单元房户型是1房并非2房为由，要求开发商履行广告上的说法，将他购买的套房调换为2房或3房，被开发商拒绝。

　　林先生随后将开发商告上法庭，要求法院判开发商履行广告要约。

　　开发商：广告限定特定客户群

　　在法庭上，林先生认为，房地产开发商4月份和5月份的销售广告内容是具体确定的，并经过自己付款承诺，已经构成了要约的重要条件，应当视为要约。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自己付款6万多元，开发商应该履行“首付5万买3房”的要约，将他购买的套房调换到3居室。

　　开发商则认为，林先生在购房时已经看了自己购买房屋的平面图，是一房的，而开发商在销售现场对包括户型等的所有资料进行了公示，林先生在签订房屋买卖协议前已经对该套房屋有了全面了解，并予认可；开发商在报纸上刊登了广告中，已经明确注明了“本广告资料仅供参考，首付金额仅限特定客户群，不构成任何要约或承诺，具体内容以政府批复及合同约定为准”。因此，该广告根本不符合《合同法》第十四条和第二十一条关于要约、承诺的规定，不构成要约或承诺，只属于要约邀请。

　　法院：该广告不构成要约，驳回林先生诉请

　　经过审理，法院认为，本案争议的焦点为该套楼盘的广告属于要约邀请还是要约。《合同法》规定，商业广告为要约邀请；但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，开发商在广告中发布的内容为“首付4万买两房，首付5万买三房”“广告中的首付金额仅限特定客群，不构成任何要约或承诺，具体内容以政府批复及合同约定为准”，其中“首付4万买2房，首付5万买3房”对购房金额作出具体的说明和允诺，应属于要约，但仅对享有优惠的特定客群构成要约。林先生无法证明其属于享有优惠的特定客群，故该广告内容对原告不构成要约，不能视为合同内容。法院因此驳回了林先生的诉讼请求。