签订合同阶段：负担成本最大

　　《买卖合同》签订之后，买卖关系确立，此时违约将要承担巨大的违约责任。

　　【案例2】要是卖家存心为难，石女士近40万元首付款可能一个子也收不回来。石女士想买一套总价为140万元的两房，支付40万元首期款之后，因为资金链出现问题，而又无法申请到按揭贷款，只好作罢。卖家见她确实遇到了困难，于是象征性地收了一些违约金，终止了买卖过程。

　　【解析】王展分析认为，签订《买卖合同》之后，买卖关系已经成立，此时发生违约行为，所要承担的责任最大。不过这其中要分根本性违约和迟延性履行违约两种情况。

　　对于根本性违约而言，最大违约成本可达总房价的30%。根本性违约是指解除《买卖合同》，不管对卖家还是买家来说，所承担的违约金为总房价的20%～30%。如一套总价为300万元的上海市中心公寓，卖家违约之后可能要赔偿买家百万元。

　　除此之外，违约方还需向中介公司支付佣金。王展表示，《买卖合同》签订之后，买卖过程完成大半，中介公司理应取得相应报酬。而根据现有的实际判例，违约方要承担双份佣金，如上述案例中，以上海房屋买卖各1%的佣金收取办法，石女士需付出2.8万元。不过一般情况下，因为考虑到尚未付出全部服务，中介公司不会全额收取。而如果协商不成进入诉讼程序，违约方还有会被对方要求承担律师费、讼诉费等，这也会得到法院的支持。

　　这里还需注意的是，买卖双方有可能会碰到迟延履行违约情况。对卖家而言，有可能是提前还款不及时，导致不能在规定时间内无法及时办理下一步过户手续，因此造成违约。在这种情况下，卖家要承担的违约责任是每逾期一天，向买家支付总房价的万分之五作为违约金。而对买家而言，也有可能会因为资金无法及时到位而拖延交易时间，如按揭贷款办理不及时等，也需要承担违约责任，具体标准与卖家相同。不过买家如果无法及时解决资金问题，那么超过一定期限之后，如一般规定为半个月，可能面临合同解除，并承担赔偿总房价20%～30%的高额违约责任。

　　过户阶段：消极怠慢会挨罚

　　卖家疏忽可能会造成违约情形的发生，当然也要承担相应的责任。

　　【案例3】迟先生在规定的过户时间内未能及时提供相关材料以配合买方办理过户手续，同时也未向对方作任何解释，虽然在半个月后最终完成了过户手续，但对方还是向他提出了赔偿要求。

　　【解析】专家解释，这也属于迟延履行范畴，需承担相应的违约责任。一般情况下，卖方因为疏忽而违约的情形较为多见。对于这种情况而言，一般会在合同中约定，以每逾期一天，支付已收款的5%或者总房价的万分之五作为违约金。当然，如果逾期天数超过15天，可能转变成根本性违约，将面临解除合同、并承担相应的责任尴尬局面。