近期，福州闽江北岸中央商务中心建设工程正式启动。总占地1.09平方公里，动迁包括大片企业用地及逾1500户居民房，对于中央商务区的建设，福州历史上还从未有过如此的大手笔与决心。该商务区北依福州老核心，与新崛起的宝龙、万象商业中心连成一体，交通网络通达，串联今年兴建的同处闽江北岸的海峡金融街、规划发展东部新城，在“大福州”的规划下，该区域将牢牢占据城区核心位置。

　　未来全新的中央商务区是否能成为城市的新名片，有哪些后发优势？同时可能存在哪些问题？又将如何破解？这种种问题，引发了人们的关注和热议。

五四路缺乏规划成硬伤

　　据了解，中央商务区（CBD）是城市经济、科技、文化的密集区。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。

　　而福州传统CBD五四路，以真正意义上的CBD标准来衡量，存在诸多不足。地产专家江映辉表示：“五四路并不是一个拥有全局规划的商务中心区，正是因为缺乏规划，在办公要求不断提高的今天，诸多问题便开始涌现。”

　　江映辉分析说，五四路虽然仍有着地处传统中心，商业成熟等优势，但作为办公场所，其硬件设施已经远远落后于现代需求。从建筑角度来说，这里密集着上世纪90年代福州第一批的写字楼，由于过去的规划标准低，这些建筑物存在着包括内部停车位不足、电梯配置偏低、建筑设计传统通风不良等方面的问题；从建筑与城市关系角度来说，五四路短短的数百米内遍布着各种酒店、写字楼，公路干线规划不足，交通压力巨大。

　　硬件设施的不足，严重影响着入驻企业的办公效率，更关键在于，五四路附近已没有过大的改造空间。“这是规划不合理所致，由于前些年商业没有长足发展，许多开发商出于资金回收和市场销售等因素的考虑，这个区域内许多原用作开发商业配套与写字楼的土地都被优先开发了住宅。”房地产学者刘福泉认为。于是，现在五四路少量的高档写字楼成了企业的“抢手货”，更多的企业还是在办公条件落后与交通拥堵的现状中挣扎。

江滨或成未来核心地段

　　“福州传统中央商务区的发展已经遇上了瓶颈，跳开传统，寻求多个中心发展是解决问题的好办法。”刘福泉认为福州“东扩、南进、西拓”的“多核”发展将改变这一现状，而刚刚启动建设的闽江北岸中央商务区，恰处福州未来朝东南发展的核心圈内，潜力巨大。

　　根据规划要求，该区域将建集写字楼、商业综合体、星级酒店等为一体的商务商贸中心，及省科技馆、市图书馆、省广电大楼为依托的文化创业产业集聚地。

　　该区域目前的商业配套与交通状况也使其成为建设CBD的一块良好“璞玉”。该区域西起上浦路，东至西二环路，北起工业路，南至北江滨大道。濒临西二环路与北江滨大道两条快速车道，金山大桥与浦上大桥很好地连接了三环路与福州的西大门，未来地铁通车，该区域依然处在核心站点附近，交通优势尽显；而繁荣的万象-宝龙商圈，为CBD未来配套设施的建设打下了良好的基础。

　　江映辉认为，滨江沿线相比五四路在CBD建设与设计上更为灵活，有利于打造成真正的城市名片。高档写字楼的引入，将吸引包括金融、保险、证券、中介、会计目前一些最发达的第三产业的从业人群在这里聚集，可直接带动起周遍配套的高档百货与酒店业的兴盛，并结合同处闽江沿线的海峡金融街，未来有可能形成沿着闽江一线展开的繁荣经济带，直接扩大福州辐射面。

重新建设应有长远眼光

　　尽管前景看好，建设一个全新的CBD乃至整个城市的多个“核心”都面临着一些不确定的因素，最突出的问题就是商务区会否出现体量过剩以及未来将如何吸引商务需求。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，：“规划应将眼光放在5-8年后，海峡西岸经济区的打造将在未来使福州形成一定的知名度与品牌效应，有可能吸引大量的台商与外资进入，从这个角度看，体量是不成问题的。”

　　江映辉则表示要使新商务区真正具有凝聚力，首先在规划上要定位清晰，建设设计方面要维持与国际接轨的高水准，开发商选择上对其资质严格考核，加强政府监督，切忌出现五四路转而开发住宅的状况；另外还需要注重在前期业态的培育上考虑多元化，如写字楼、酒店、娱乐设施等应形成一个有机的互补，在业态培育上要考虑到未来全国甚至是国际目标客户的消费习惯。

　　除此之外，王阿忠指出， 发展总部经济和现代服务业是打造中央商务区的主因。地区经济发展程度、产业结构和生产要素集聚以及市场化程度直接决定了中央商务区发展的成败。因此更要注重福州自身产业的发展，如果没有经济支撑，那CBD建设也将面临“空城”风险。