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陈立民：打击囤地将令万达超越万科
海西房产网
发布时间：2009.11.26
来源：陈立民博客
2009年11月18日（三）冷得直哆嗦
中央放风，说要打击囤地，方法是把土地切小来出让。
利与弊
利：
1、土地切小，让更多开发商参与，避免成片垄断，等于将鸡蛋放在不同的篮子里，一起砸碎的机会比较小。
2、土地小，开发周期较短，房屋可以更快上市。
弊：
1、同一块土地，分散给不同开发商的话，可能出现“敌不动我不动”的僵持局面，结果适得其反。
2、大城市比较成熟，成片开发的空间不多，也不靠成片开发来聚拢人气。可小城市就不一样，不成片开发的话，难以聚拢人气，吸引不来知名开发商，也因无法平衡住宅和商业地产，大家一窝蜂盖住宅，商业配套无人问津，结果沦为了无生气的住宅小区一片片，当中夹杂着烂尾商业空地一块块。
增加供应 降低需求
ymernahc看，要避免因开发商大量囤地而造成的社会资源浪费，不能一味靠切小土地出让，而应该多层次地增加土地和房屋的有效供应，同时降低社会对房地产的需求，方法包括：
1、与其强行收回两年不开发的土地，不如增加开发商闲置土地的成本。强行收回的问题在于反弹力大、执行困难，而征收土地闲置费则等于把球踢回给开发商，逼他们打算盘，结果总能挤出一些现金流不强的开发商的土地，此谓之解铃还须系铃人。
2、与其指望开发商来扛起“大庇天下寒士俱欢颜”的重大使命，不如让政府多盖点保障房来得立竿见影。政府要做的，不过是划定若干建设保障房的土地，然后在保证一定合理利润的前提下，让市场来参与建设，却不用扩大官僚体系，造成更大的浪费。
3、增加保有房屋环节的税收，同时降低房地产交易税费，让市场更有效地调节供需。
4、扩展投资工具，以疏导市场上的游资，避免过多资金往房地产市场扎堆。
万达超越万科
显然，囤地比卖房子赚得多。可是，既然中央打击囤地的信号已经很明显，开发商必须做好一切准备。那么，要囤地而不受打击，有什么方法呢？很简单，放弃纯粹滚动式开发的经营模式，取而代之，逐渐将资源转移到长期收租的物业上，即商业地产。如此一来，则既有细水长流的稳定收入，也坐拥不断升值的土地资源，是绝对不受打击的囤地方式。
大连万达是个好榜样，王健林的眼光相当长远。ymernahc敢打赌，大家策略不变的话，十年后，万达超越万科。