话题缘起

　　囤地现象再次夺人眼球!

　　这两天有报道称，三季度末，全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。之前，SOHO中国董事长潘石屹(博客)在接受采访时也表示，中国有1/3的开发商不建房，以倒卖土地为生。还有报道称，土地长期闲置的现象在各地都有存在，其中不乏曾经名噪一时的“地王”。

　　与此相对应的，是在失衡的市场供需关系下，房价疯涨，令普通百姓买房难。近日，有媒体报道称，在今年火爆的销售下，北京的房源存量被大量消化，现有存量仅够满足5个月的市场需求。而根据最新统计数据，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，同比涨幅达到2.8%。已经有不少业内人士提醒，中国房地产市场已经充满泡沫，如果不采取措施，将严重危及宏观经济。

　　除了开发商“囤地生财”外，还有开发商违规变更规划、调整容积率等乱象。在后金融危机时代，如何惩治楼市乱象，以确保楼市、宏观经济健康发展?去年底为应对金融危机而出台的房地产优惠政策，该不该废除?我们邀请4位资深业内人士，为您一一解析。

　　卖地比盖房赚钱

　　NBD：各位专家，你们好!最近房地产市场话题不断，其中一个很重要的问题就是开发商“囤地生财”。我们从DTZ戴德梁行获得的报告是这样讲的：1998~2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至去年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。根据各位的了解，囤地现象严不严重?

　　陈国强：超过合同约定期限不进行土地开发的现象有很多，有些案例甚至比媒体报道的囤地时间更长。

　　但是应该分开来看，有一种情况是主观的，即开发商有意去囤地;另一种是土地被迫闲置，由于资金、规划变更、拆迁进度慢等原因，开发商不得不暂时将土地闲置。对这两种情况的区分，我认为需要明确的文字规定，才便于管理。

　　范小冲：我在各地出差时，经常能看到这种现象——施工现场被围墙围起来，但是里面并没有盖房子。

　　造成这种现象有部分是因为资金和产权关系等问题没有理清，开发商无法开工建设，但是最重要的原因是近年来地价涨得太快。

　　最近10年，一些热门区域的楼面地价涨了10倍以上，卖地比盖房子赚的钱更多。因此，开发商拿了地后，首先进行技术上的准备，做建筑设计、园林景观规划等，当这个规划做完后却发现，地价已经翻了两三倍了，结果规划也不要了，干脆卖地赚钱。

　　王珏林：今年以来，房地产市场的各项指标都在增长，可以说回暖速度超预期，但问题依然存在，集中表现在：房价上涨过快、市场走势不稳定、个别地区土地市场过热、政策执行不到位等4个方面。

　　开发环节问题大

　　NBD：这几年地价为什么涨得这么快?

　　范小冲：有三个方面的原因：第一是土地本身供需比较旺盛，总体上是供不应求的;第二是土地的重置成本高。建设用地可以通过征用农地、规划建设新城的方式取得，但如今，在“18亿亩耕地红线”的约束下，征用农地越来越难，同时，新城规划不容易获批，拆迁成本也越来越高。年初北京西长安街拆迁时，每平方米都能补到3万，将来的地价能低下来吗?但是，最重要的原因，我认为还是土地财政影响。在很多地方，土地出让收入是最重要的财政来源，在土地财政收入的利益驱使下，某些地方政府会千方百计地推高地价。