因此，7月成交量出现萎缩，绝非偶然。当然，业界还有一种声音，认为成交量下跌的主要原因是供应紧张。我只能同意一半。确实，今年以来很多城市商品住宅供不应求，上海尤其如此，每个月都是供小于求。放宽视野，自2005年至今年，历年的全国房屋竣工面积都小于商品房销售面积，这也是导致房价持续上涨的重要原因。
但还有一个事实不能忽视：1998-2008年，全国已经给开发商出让，但尚未开发的土地面积多达12亿平方米。这也就意味着，只要市场转好，开发商总归有丰富的土地储备拿出来开发、销售，如此，则供应量总是略小于销售量，但从未出现过严重的供求失衡。你可以说开发商太精明，也可以说“市场之手”太神奇，还可以说政府打击闲置用地太不力。
不妨再举一个例子，2006年底，上海可售一手商品住宅超过1400万平米，相当充裕；2007年楼市火爆，至年底大幅减少至500万平米左右，紧张得不得了；2008年市场低迷，又升至850万平米；今年近几个月来一直徘徊在520万平米左右，可说相当紧张。但仔细想想，2007年底一样紧张时，却迎来了2008年上海商品住宅的供大于求。
对市场形态来说，供应很重要，但需求更重要。如果接下来需求持续萎缩，则目前520万平米的“少得可怜”的可售量，只会导致房价继续上涨，但却难以逆转——成交量下滑的大势。而随着成交量的持续下滑，价格最终会涨不动，甚至转跌，而在这一过程中，可售量会重归升途。房地产市场很复杂，也很奇妙。大家看楼市，一定要抓住要点。上海楼市成交量，上半年是爬陡坡，下半年将是溜缓坡。