如果政府再不对无限扩张的信贷进行管理，那么吹大房地产泡沫也是必然。在这种情况下，“中国版”的次贷危机岂能不会在中国发生？实际上，如果发生，可能比美国次贷危机更为严重。

　　最近，东部地区的房价快速上涨，特别是北京、深圳、上海、广州等一线城市房价快速飙升，土地的价格随之起舞，房地产的泡沫又泛起。国内的房地产市场还没有调整却又走入泡沫的陷阱。面对这种情况，有人认为，由于中国住房抵押贷款没有证券化，无“零首付”，因此“中国版”的次贷危机不会发生。也有人说，最近国内房价的快速飙升，只是几个特大城市，因此房地产过热只是局部。

　　这些言论看上去有道理，但是实际上是似是而非。如果以5-6月份国内一线城市房价上涨趋势，以及这种房价上涨完全是炒房者利用银行低成本资金高杠杆或无限信贷扩张的结果，那么“中国版”次贷危机不仅会发生，而且严重程度会有过之而无不及。何也？根据本人的研究表明，上个世纪80年代，日本、美国、台湾、香港等发生的金融危机都与房地产泡沫有关。这些地方房地产泡沫的吹大与破灭，既不存在按揭贷款证券化，也不存在个人按揭贷款的“零首付”。因此按揭贷款证券化及“零首付”只是导致房地产泡沫产生的一种方式，而不是根本所在。导致房地产泡 沫 的核心是信贷的无限扩张。当大量的信贷资金涌入房地产市场炒作时，这就是一种信贷的无限扩张，其必然会导致房地产泡沫。

　　因此，尽管美国与中国对房地产的信贷扩张方式不同，但实质上是一样的，而且与美国相比，中国这种房地产信贷无限扩张所面临的潜在风险要比美国次贷危机大。

　　何也？美国次贷危机是由于次级信用的借款人进入房地产市场的结果，这类人群在美国按揭贷款人群中所占的比例仅占24%。而这24%的次贷借款人又分为A B C D四个等级。一般出问题是在C、D级(即首付比例低的人)。但在中国，所有的借款人没有这种评级与区分。而且，在美国，按揭贷款的利率是差异化的，银行对不同的借款人进行不同的风险定价。为了覆盖贷款风险，次级信用的人借款其加权利率要比优级信用的借款人高4%。但在中国不仅住房按揭贷款人的市场准入低，进入者十分便利(即只要贷款购买住房，很少人不能够贷到款的)，而且按揭贷款利率低且没有差异化，这就使得越是风险高的人越是愿意进入房地产按揭市场。再加上美国次贷者基本上不是炒房，而中国房价高涨是炒作的结果。如果对此不严格关注并改进，这就使得中国按揭贷款风险更高。

　　确实，中国房价上涨的问题出在东部地区，特别是四大一线城市及东部二线城市。而且从5、6月份开始，这些城市的住房销售发生了根本性的变化，即住房销售由消费为主导转向投资为主导。这种情况深圳最为严重，深圳居民、国内其他地方的居民、香港居民大量进入房地产市场炒作。同样北京这两个月住房销售主导者是外国居民(华侨占多)、外地居民、拆迁户、投资者等。当 整 个市场以炒作者为主导时，房价就会短期内推高。当占绝对比例的东部地区的房价快速上涨时，这种房价的上涨就并非是局部的而是全局的。这种全局不仅表现销售面积与销售金额所占的比重高，而且在于东部地区房价的快速上涨对中西部地区具有严重的示范效应。

　　在这样的情况下，如果政府再不对无限扩张的信贷进行管理，那么吹大房地产泡沫也是必然。在这种情况下，“中国版”的次贷危机岂能不会在中 国 发生？实际上，如果发生，可能比美国次贷危机更为严重。

　　易宪容　中国社会科学院金融研究所研究员