按照规定，房地产公司在项目预售过程中，每年向地税局预缴相当于预售收入1%-3%的土地增值税，而到项目开发销售完结后，要进行清算，实行四级超率累进税率缴税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税。

　　尽管是预征，但事实上目前房地产企业中真正按四级超率累进税率进行补征的几乎没有。一些企业已经进行了土地增值税清算计提，但如果严格算起来，其计提金额也很难满足需要。房地产税务师李明俊表示，如果毛利达到50%，土地增值税税率约为营业额的9.8%；毛利达到100%，税率达到18%；毛利达到200%，税率达到28%；毛利达到300%，税率达到36%。

　　2007年，国税总局曾对土地增值税进行过一次清算检查，导致房地产公司股价迅速跳水，但随后由于征管工作任务庞杂，一些细节无法清晰认定，最后不了了之。此外，一些企业在项目开发完毕后即将项目公司注销，最后规避了土地增值税清算阶段。

　　5月份出台的91号文，对房地产企业的土地增值税清算作了细化规定，提出“凡房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权等三种情况下，房地产项目均应该进行土地增值税清算。

　　(本报实习记者段雯对本文亦有贡献)