王志安：关于乱象之中还有一个问题，很多人认为现在房地产市场的价格大起大落，是跟预售制度有关的。

　　任志强：没有任何关系，如果没有预售制度，房地产市场价格更高。

　　舒可心：价格高我不反对，但是稳定。

　　王志安：房子期房的时候，刚开始卖的时候价钱就是便宜，越到现房了，日期越来越近了，价格越来越高。

　　舒可心：那是当然的，反而是消费者分享了这个增值。

　　王志安：他给很多人造成了一种房价在不断上涨的现象。

　　董藩：那是错误的。

　　任志强：成品在不断完善的过程中，当然成品在涨价了，我们预售有没有预订汽车的，有没有预订飞机的？哪个飞机是建完了以后你付钱的？

　　王志安：但是预售汽车的时候，从来没有预定汽车的时候就说你早预定可以少花钱。

　　任志强：你到航空展去看看，是不是早预订的要少花钱？所有订的飞机都是早订的少花钱，你要买现货一定贵，这没什么可讨论的。

　　董藩：预售是根据现在的供求关系锁定一个价格，而挑货是后一个阶段，房价原则上就是上涨的。因为收入在增长，还有其它因素在影响它，所以早预售的话，其实消费者用自己的钱分享了后面的一部分增值。

　　任志强：问题是供不应求造成的上涨，还是供过于求造成的上涨？如果是供不应求的原因，就是没有预售制度，我们就更加供不应求了。

　　董藩：而且没有预售制度的话，老百姓更买不到房子。

　　任志强：我们可能得缩到80%到90%的产量，市场供不应求的矛盾就会日益严重。

　　舒可心：我觉得任总以改善国民住房待遇的责任人为自居，说我们发展商是为了解决全国人民的住房问题。

　　任志强：你说错了，我们只解决一部分人，而且解决高收入的人，你别搞错了。

　　舒可心：对，就是整个房地产商，我指的是整个房地产商，房地产商是解决人们的住房问题，但是这里面有一个评估，加速提供人民住房的速度重要还是在稳定的环境当中，让人们在获得住房的同时也能让社会比较安定，现在房子的价格起落。

　　任志强：现在社会有什么不安定？

　　董藩：加速供应才能稳定呢。如果没有供应，老百姓没房子住能稳定吗？

　　舒可心：任总，不能咱看不见，也可能您的公司房子没有问题，这我也知道，但是整个房地产商，您不代表房地产商，您代表好的房地产商，我可以这么说，咱们客气地说，中国大量的开发商建的房子都是可以俯卧撑的，开玩笑，都是有质量问题的。

　　王志安：关于价格的问题，你刚才说，其实房价的上涨和下跌是因为供求决定的，不是因为预售制度决定的。

　　任志强：如果我们国家有丰富的资本市场，或者说资本市场是完全发达和开放的，你完全可以实行现房销售制度。

　　王志安：现在我们不谈房子的问题，我们现在要推出一个杯子在市场上，这个价钱我就宣布，这个杯子没有做出来之前，我卖一块钱一个，或者说一百块钱一个杯子，一个月之后，我再卖，就是110块钱，两个月以后再卖就是120块钱，你像这样的销售制度会刺激需求吗？

　　任志强：这和销售制度没关系，如果是因为销售制度就能让它涨价，而不是因为需求关系能让它涨价，那我一开始就应该定120元，我傻？我为什么一开始要定一百呢？如果是供求关系决定的。供求关系决定了，你到卖120元的时候，有没有人去买你的杯子，如果有人买一开始你定价可能定低了。

　　王志安：这是另外一个元素。

　　任志强：不是另外一个元素，这就是根本的供求关系决定，如果供求关系决定了是供不应求占主导地位，你才可能出现先卖的卖一百，后卖的卖120元。

　　王志安：但是什么决定供求？

　　任志强：什么决定供求？城市化，我们的城市人口，我们的家庭分裂速度等等一大堆，首先要决定的是土地供应是不是市场化，如果生产杯子的原材料是被垄断的，而不是市场化的，它就很难做到供求平衡。

　　王志安：但是您承不承认在供求里面，人们对价格上涨的预期也决定着供求？

　　任志强：我不承认。

　　舒可心：对，肯定是。

　　任志强：你查查从2003年到2006年国土局的报告上，每年减少多少土地供应，如果这些土地供应按原来的速度供应不减少，怎么会形成2007年的暴涨呢？为什么2007年年初我们的国务院报告上提出要用增加供给的方式来解决供求关系问题？就是因为前连续四年的时间供应太少了，但是2007年供应的土地还没有变成产品的时候，我们又开始刹车，所以才造成2008年出现了问题，和预售制度没有任何关系，因为我们在之前已经实行了预售制度很多年了，为什么没出现这么多问题？消费者协会有正式报告，房地产的投诉是在下降，而不是在上升的，虽然绝对数量是上升了，但是和我们总的销售量相比是下降的，说明什么？说明预售制度和它没关系。

　　秦兵：一个重要的问题就是它把本来我们在很快时间要进行达成的谈判，无限制地延长了，比如早市，为什么快到闭市的时候价格一定降下来？这是规律，为什么呢？因为谈判时间缩短了，必须12点要关门，所以我赶紧把东西卖出去。但是如果它有无限的谈判时间，到晚上12点才关门，我一定不降价。我们的预收制度就把谈判时间在实物生产之前，就开始了，所以提高了开发商的谈判时间和谈判地位，所以价格上去了。另外，还有一个重要原因，预售制度为什么要废除？就是它违背了经济法则，任总，你买的99%的东西都要看到实物才付钱对吗？只有买房子，是什么都没看到的时候就要付钱。

　　任志强：你说这个没有任何道理在哪儿？我们现在的市场中销售的二手房和一手房现在基本上是一比一了，二手房是不是预售制？不是，我们用不着讨论。在我们的商品房里头，其中现房部分大概占到三分之一，或者说略弱一点，这一部分是不是现房？这两个部分加起来已经大于了预售制度，是不是房地产这一部分就不涨了？二手房房价为什么会“呼呼”涨呢？它没有预售制度。

　　舒可心：但是房屋预售制度确实给开发商更多的描绘最新最美图画的机会，给更多的开发商谈判的主动权，然后使得消费者在选择的时候，有特别多的困惑，使得这个房子涨价的机会。所以我觉得我们不能，一说房子涨价，全都归罪于预售制度，但是一说预售制度，它似乎跟一切的恶都没关系，我反对您这种观点。

　　董藩：预售制度恰恰造成了房价的相对增长幅度相对下降，如果没有预售制度，我们整个开发能力会下降很大，开发商有多少资金？没有多少资金，有了预售制度，集合了全社会的资金，然后生产房子，生产能力大大增加了，供应增加了，当然，有利于价格增长幅度的下降。第二个，消费者在提前把钱拿了出来，交一个价格，预售的时候确定的价格是根据当时的供给和需求确定的，而交货的时候是两年之后，甚至有的时候可能觉得，快一点要一年半，那个时候决定的现货价格是什么？根据当时的供给和需求，过去这种供给和需求和未来一年半、两年供给和需求完全是不同，一般来说消费者恰恰通过预售获得了这种增值。

　　(辨题三:现在取消期房制度时机已到?)

　　王志安：我们不久前在网上搞了一个调查，你是否赞成取消期房的预售制度，在这个里头有97.1%的参与对调查的对象赞成取消期房预售制度，而不赞成的只有2.5%，说不清的只有0.5%，有很多网友跟我们留言，他们说期房预售制度是一个不平等的契约，房子没有修好就交钱，显失公平，现在实际上是先交钱再买房，是用老百姓的钱来盖房再卖给老百姓，这叫什么方法？实际上这是现在网上的一些观点。下面我们就讨论第二个问题，实际上就是说我们现在到底该不该取消期房，有没有可能性来取消期房？

　　任志强：大部分是赞成的人不去帖帖子，只有不赞成的人才去帖帖子，所以这个没有任何意义。总体来说，如果你调查的人数连买房子的人数都不如，你凭什么说这个有意义呢？因为买房子我们已经看到了，今年已经有这么多家，人数远远超过你网民调查的人数，有任何意义吗？没有任何意义。

　　王志安：这个百分比没有太大的意义，但是刚才这位网友说了，实际上现在期房预售制度是我们交了钱让开发商去盖房子。

　　任志强：胡说八道，我觉得这个话说错了，绝不是对你说的，因为我们为什么要先买地？那政府没给我这个70年的使用权，这70年的使用权是以后的事儿，你先把政府买地的70年租约先废了，我现在是不是投了？我要是达不到一定的投资额，能给我发预售证吗？怎么叫你给我钱我才盖房子？我习惯性用语说的胡说八道，你别以为我是人身攻击，这跟人身攻击没有任何关系。买飞机是不是要先付25%才给你划，我先买了地没有？我建了前头的基础没有？如果没建立基础，怎么能给我发预售证？因为预售证已经有很清楚的规定，到什么程度才能发预售证？我一开始收你20%的钱够不够我前提？不够，你怎么能说我用你的钱呢？这是概念错误。

　　舒可心：任总不说话了我说。刚才任总举的例子其实有重要的一个特点，飞机有明确的产品规格，而房子经常是变来变去的，而且房屋质量本身因为它是水工产品，房屋的承建商有很多问题，所以质量很难保证，因此当飞机交货和房子交货的这种风险，另外一个就是承受人是一个单独的个人，这是社会问题，如果我们跟美国订了飞机，美国不延期交货，对社会没有太大的影响，对社会大众没有太大影响，我们所以讲预售制度是把老百姓绑架到期货制度里来。

　　董藩：没有人逼着你非去签这个预售合同，你可以等着买现货，问题是什么？你根本买不到，这是一个短缺市场，短缺市场上，如果你把预售取消，大家都想干吗？拉关系，去找权利人，去找公司内部人去买房子，反而普通老百姓更买不到。