超高的自有资金利润率

　　“所谓40%是单从项目流水看，前提是开发商从拿地到最终销售完毕的所有成本均来源于自有资金，不做任何贷款、不进行预售，事实上这是不可能的。” 一位长期从事房地产成本核算的专家告诉记者，一般来说，开发商的项目资本金比例非常少，多数为银行信贷，换句话说，如果按照前期投入计算，开发商最终利润肯定不会仅为40%。

　　据了解，对房地产业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，即自有资金比例。自有资金比例降低后，开发商贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的款。

　　在今年5月，国务院曾调整固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。“降低资本金比例就是降低了融资门槛，一个拥有国企背景的开发商，开发一个规模100亿元的项目，前期仅需要投入20亿元便可操作，最终流水达到200亿元也不为过。”

　　巨额信贷外的“压榨”

    　除了可以获得可观的银行信贷外，开发商更可通过建筑商“垫资”、预售制度来降低成本。

    　一位不愿透露姓名的建筑公司负责人告诉记者，在承接项目的过程中，建筑公司替开发商垫资早已成为一个行业内的“潜规则”。开发商通过让建筑公司垫资建设，把生产环节的相当一部分成本和风险转嫁给建筑企业，并在最终付款时拖延，直至房屋销售完毕才付款。

　    与此同时，项目封顶后，开发商便可率先进行预售，提前收回成本，根据此前住建部公布的统计数据显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市达90％以上。