观点网：本周讨论的话题是：二套房贷：市场的“良药”？ 因为您对这方面的问题都解析得非常透彻，也想请您结合一些广州的情况谈谈您的观点，所以想继续邀请您参与讨论。当流动性泛滥与通胀预期成为我们担忧的问题的时候，中央卡紧二套房贷的消息开始在今日喧嚣的房地产市场当中再一次出现。然而，我们依然考虑的是在全球经济形势未见明朗的改观之前，二套房贷政策的执行度的问题，一个怎样的二套房贷政策能够成为稳定中国房地产市场的“良药”？想请您以此为主题撰写一篇博文。

　　韩世同：二套房贷无疑是平抑房价最有效的药方之一，但即使是良药也有用量和用法的问题。

　　我一直认为，当初9.27开出的药方就存在剂量过大的问题，对二套以上的房贷的确应该严格限制，但对改善型自住买家来说，就是属于没有病也陪着吃药的人。

　　一年后，由于二套房贷的药力过猛，在一定程度上导致房地产成交低迷、价格不断下降，因此业界强烈要求适度放开。为了防止经济崩溃，国家去年10月底出台了一系列刺激房地产消费的政策，其中包括二套房贷的放松，虽然银监会一直强调要严格执行二套房贷政策，但二套房贷政策在过去半年间基本上是名存实亡的。

　　不仅是二套房贷政策实际上完全放松，而且据称五套房以内都可以按照首次置业享受7者利率优惠和两成首付的优惠。这种做法在一定程度上导致了房价全面地回升、甚至达到疯狂过热的程度。

　　其实，二套房贷政策的放松和收紧都问题不大，关键在于放松和收紧的力度和强度。如果不是当初收得过紧和后来放得过松，就不会导致房地产成交价量的大起和大落。中央曾明确指示宏观经济调控政策要有预测性、针对性和灵活性，要讲究力度、节奏和重点。

　　而央行在二套房贷政策上却缺乏对政策效应的研判，对二套以上房贷采取简单的一刀切或撒手不管的做法，应当承担政策设计不当、决策失误的主要责任。特别是今年以来新增贷款的过度增长，央行无论是在信贷规模控制和使用监管等方面都存在严重失职的行为，如果因此而引发经济灾难和危机，央行对此是应当负有义不容辞的责任。

　　我认为，正确的做法应当是：区别对待首次置业、二次置业、多次置业，设定不同的利率标准和首付门槛。例如：对首次置业者应当保持两成首付、7折基准利率的优惠；对二次置业中改善型自住买家，银行在其还清是第一套住房贷款的前提下，可以按2.5-3成首付、8-8.5折基准利率予以优惠；以此类推，3套则没有优惠利率，4套要按1.1的利率标准，首付也相应提高到4成以上。

　　我一直认为，当初二套房贷政策出台时就应该这样来设定，而不是一刀切；后来对二次房贷的放松也应该这样来放松，而不是撒手不管却任由商行自行掌控；现在，再次面临二套房贷收紧的时刻，同样是不能收得太死，而应该区别对待，既要有效抑制过度的按揭贷款，又要保证正常和适量购房的贷款需求。这样，我们才有可能摆脱“一抓就死、一放就乱”的怪圈。

　　换一个角度来看，我觉得那些热衷于拉高房价的开发商和中介人士也应当好好反省一下，为什么同样的错误会一犯再犯？难道不知道这个世道存在物极必反、乐极生悲的定律吗？