规避户口纠纷三步走

　　专家表示，要规避户口纠纷，可从三个方面着手去。

　　下面将结合具体案例来进行说明。近日，处于改善居住条件和女儿上学，刘先生刚刚在徐家汇附近买下一套两房，因此对户口方面尤其注意，那么他是如何操作的呢?

　　1. 提前调查核实

　　虽然卖家声称只有一家三口的户口，但刘先生还是坚持让经纪人前往警署确认户口信息，并要求中介方出具书面核实报告。根据中介反馈回来的信息显示，与卖家所言并无出入，刘先生这才放心下来。

　　提前调查核实，能够掌握住房户口信息，除了了解卖家户口信息之外，还能了解是否还存在其他户口，以便于根据不同情况来确定应对方案。

　　许海波表示，不能只是听信卖家的说辞，比较理性的做法是提前对卖家户口信息进行核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者可亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数经纪人的疏忽或欺骗行为。得到具体的结果之后，便能根据具体情形制定相应的应对措施。

　　2. 约定违约责任

　　在签订房产买卖合同时，卖家极力表示会尽快迁走户口，但刘先生还是坚持约定了户口迁出日期，以房屋交接之日为最后期限。同时在合同中明确规定，每逾期一日按照总房价的万分之五做为补偿。

　　王展表示，关于户口的违约责任一定要提前约定，有少数户口纠纷就是以为事先没有明确约定违约责任而无从追究。对于卖家户口在出售房屋中的情形，约定户口迁移条款时要注意两个方面的问题。首先是应要求卖家在限定期限内迁出户口，如交易过户之前或者房屋交接之前均可。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金具体数额为多少，常规做法为总房价的万分之五;在逾期超过一定天数之后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。

　　3、 写明强迁条款

　　在律师朋友的建议下，为了防止意外发生，保证自己的户口及时落户而不耽误女儿就读。刘先生要求在房屋买卖合同附近中提到“强制迁出户口”的条款，如果超过一定的期限，他将有权要求对方户口强制迁出。

　　解析：许海波表示，刘先生的做法值得提倡，这也是买家为自己主动提供行政救济的一种有效方式。因为目前关于户口违约责任，即使是向法院提起诉讼，也只能解决违约责任，而无法申请卖家户口强制迁出。但如果在合同条款中加入“强制迁出户口”的条款，并要求卖家提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。

　　避免户口纠纷的流程图

　　第一步：提前调查核实买家户口信息，委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章。

　　第二步：在签订房产买卖合同时，约定户口迁出日期以房屋交接之日为最后期限。同时在合同中明确规定，每逾期一日按照总房价的万分之五做为补偿。在逾期超过一定天数之后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。

　　第三步：必要的情况下，可以在房屋买卖合同附件中提出“强制迁出户口”的条款，如果超过一定的期限，有权要求对方户口强制迁出。