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购房提示：警惕房产中介七种欺诈行为
海西房产网
发布时间：2009.05.16
来源：互联网
读者赵女士问：没有销售许可证但是能够办理银行按揭的期房能否购买？
答：依据商品房销售治理办法第六条的规定：商品房预售实行预售许可制度，这明确说明了期房预售必备的条件就是取得销售许可证。至于买卖过程中能否办理按揭只是支付价款的一种形式，一般来说，银行在提供住房按揭贷款的时候需要贷款人也就是消费者提供担保。在房产证办下来之前，假如此时开发商同意为消费者提供担保，那么银行也可以办理贷款手续。律师认为，能否办理按揭贷款和是否具备销售许可证不能等同，建议不要购买。
读者赵小姐问：对于购房客户来讲，挑选复式住宅时，应注重哪些问题？
答：首先，要看房屋平面设计是否合理。一般来说，复式住宅往往下层安排公共区，上层则安排主人卧房。其次，要看房屋立面设计是否合理。主要是考虑室内楼梯的位置，不能占去太多的空间。同时也不能破坏室内整体性，一定要看清楚坡屋顶最低点的净高，尽量避免弯腰、碰头的现象发生。第三，选择复式住宅要看卫生间的安置是否方便。
读者王先生问：假如订购书上没有写明购房合同未签订成功，订金是否返还的语句，则购房者可否通过法律程序讨回订金？
答：假如订购书上写着“购房者应在该订购书签订之日起日内到开发商处签订购房合同，逾期订金不退”，则购房者要慎重为之，因为这意味购房者未在规定时间内签订购房合同的情况下，很有可能无法讨回订金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。此外，购房者最好与开发商在订购书中约定“在签订合同的过程中，假如双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还订金”。因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
关于商品房迟延交付问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
根据上述法律规定，假如你与开发商签订的购房合同中有迟延交付商品房可以解除合同的约定，可以按照该约定行使权利。假如合同中没有约定，则按照《解释》的规定及时履行催告程序，这样会早日实现你解除合同的目的。在没有履行催告程序的情况下，假如自开发商应当交付商品房之日起一年内你未通知对方解除合同，则你要求解除合同的请求将不会得到法律的支持。