节后房价调整将成必然

　　近期，政府在出台一系列财政、税收政策后，开始希望通过鼓励开发商降价来刺激销售回升。在此之前，曾出现部分地方政府阻碍开发商降价的情况，此次住房和城乡建设部“救量不救价”的表态将消除这一障碍，有利于房价的下调。

　　申银万国分析师认为，开发商在今年上半年的降价意愿将进一步增强。一是库存的积压导致自身的资金压力不断变大，企业需要通过消化库存尽快回流现金；二是业界对未来的预期相对悲观，对于经济前景的看淡以及房地产市场走势的不清楚，使得大多数开发商倾向于更快地降价出货；三是政府也在积极引导开发商降价促销。因此判断春节后各地房价调整将成必然趋势。

　　在当前市场低迷的状态下，如果企业自身没有充足的现金储备，唯一办法就是降价促销，尽快回笼资金。在这方面，万科是一个明显的例子。从2007年底开始，万科就开始逐步实施降价计划，并收到较好效果。虽有争议，但万科获得了实实在在的现金流回笼。

　　市场集中度将大幅提高

　　根据各上市公司公布的2008年最新销售数据，万科作为我国最大的房地产开发企业，市场占有率为2.6%。另外，中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示，中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重，2006-2008年分别为4.6%、5.2%、7.7%。这表明我国房地产行业集中度依然较低。从市场发展角度看，我国的房地产企业有必要进行适度整合，淘汰一些企业，鼓励大型房企的规范化和规模化运营。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等，而民营房地产企业的融资环境更加恶劣，这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。在这种铤而走险的压力下，业内人士预计行业将进一步整合，企业的优胜劣汰将大幅提高市场集中度。