伟大的博弈

　　仓促成行的“改善型住房”并未在中央各部门间达成共识。

　　本该在2008年10底出台的实施细则却在各银行中集体难产。

　　然而千呼万唤的措施，秉承的依然是原有房地产调控政策的方向。政策调整也不涉及营业税、二套房贷政策。

　　住房和城乡建设部一位官员就曾向《中国经营报》记者表示，中央尚未认为楼市处在大规模危机爆发的边缘。也正因为如此，住房和城乡建设部没有合适的理由，推翻并逆转自2005年以来中央政府的一系列针对房地产调控的紧缩性政策。这也成为住房和城乡建设部对现有房地产进行调整时不能突破的原则。

　　从2005年开始，在国务院的主导下，原建设部牵头，联合其他部委出台了包括信贷、规划等一系列的紧缩性房地产调控政策。在国务院层面，当时房地产市场的冷冻，“相当程度”上被看做是5年调控政策所取得的成效。

　　既然政策无法突破，房地产原本承担的拉动经济发展的任务就必须有所调整，中央政府的想法是通过大量修建“保障型住房”拉动内需，部分替代地产业对经济的作用。

　　2008年10月中上旬，国家发展和改革委员会宏观经济学会秘书长王健表示：“由于目前基础设施建设相对饱和，加上钢铁、电力等行业过剩，可考虑以万亿级别的资金启动廉租房市场”，在加大财政投资的同时，启动消费，并消化钢铁、水泥行业的过剩产能。“如果一切成行，就相当于在商品房市场之外再建一个廉租房市场。”亚银投资的首席分析师李大伟当时表示。

　　然而金融海啸的冲击来得实在太快了，新建一个廉租房市场前景诱人，但恐怕远水难救近火。于是“改善型住房”的概念迅速提出，中央希望用以缓解二套房贷政策带来的压力。业界解读为“开口子”。

　　但仓促成行的“改善型住房”并未在中央各部门间达成共识。中央财经大学投资系博士易成栋曾表示：“中央各部门之间有分工，各司其责。即使没有部门利益作用，从不同行业管理角度出发，看问题不同也是常见的。”

　　财政部提出的这个概念明显就没有得到银行系统的认可。本该在2008年10底出台的实施细则却在各银行中集体难产。此后全国人大财经委副主任吴晓灵公开表示，细则应该由商业银行出于风险控制自觉提出来。但几乎与此同时，银监会出台了一个注意风险控制的通知，明显是针对一些有意“开口子”的银行。

　　国六条时代

　　高层的思路是希望确保经济增长，又要提高中低收入人群住房购买力。

　　地方政府的全力救助地产商的做法与中央政府的思路有出入。

　　就在一片混乱声中，国家的第二波救市措施出台。2008年12月17日，国务院发布了《促进房地产市场健康发展措施》（即“国六条”）。与两个月前相比，国六条依旧没有突破原有的方向，但限制措施进一步宽松，营业税有所调整，此前沸沸扬扬的“改善型住房”有了一个明确定义，而包括银监会在内的各部门也没有再度“打对台”。

　　而“国六条”中最令开发商欢呼雀跃的是，中央明确地方是救市的主力。几乎与此同时，一系列此前颇有争议的救市措施正在各地方酝酿。购房退税、减免预征土地增值税，甚至一些地方出现了返还“土地出让金”的做法。这些“大胆”的做法明显触及中央政府的底线，于是出现了前文提到的一幕，姜伟新高呼暂停。

　　有知情人士透露，高层的思路是希望确保经济增长，又要提高中低收入人群住房购买力。地方政府的全力救助地产商的做法与中央的思路有出入。

　　本来在“国六条”出台前后，不少机构研究者都表示市场信心已经开始恢复，摩根大通李晶就表示，这是他们最近12个月以来，第一次比较看好房地产市场。瑞银亚洲房地产研究部联席主席王震宇也有相同的看法，认为中国的房地产政策可能会继续松动，而成交量会有一个比较好的反弹。

　　但在姜部长表态后，一些机构投资者私下就表示，情况也许会有所反复。因为中央政府依旧维持原有的思路，大量建造保障房来拉动经济。据接近内部人士透露，其实管理层内也有着另一组声音，他们认为应该首先加大对商品房的支持力度，减缓保障型住房的建设速度。否则不仅会对商品房市场有所冲击，对于财政的压力也相当大。

　　可以预见，随着国内外经济形势的变化，中央各层面围绕房地产行业的争议以至于政策，还会不断演变调整，未来我们拭目以待。