楼市新政和降价 市场回暖“两驾马车”

    “助推成交量回暖的‘两驾马车’是降价和楼市新政。”我省房地产专家刘福泉昨日分析说，纵观去年全年的交易数据，可以看出去年一年来的楼市成交量呈下行势头，楼市阴线在年末的11月和12月出现了开发商所期盼的阳线，这说明了救市政策和开发商的降价自救产生了刺激作用。

    融信集团有关人士认为，包括“国三条”在内的救市政策轮番出台后，购房户的契税、月供利息等方面的购房成本下降了，这无疑提振了市场信心，从售楼现场也可以明显感受到，看房的人数猛升，买房的欲望更高，成交量节节上扬，说明了刚性需求的释放是市场的正常反映。

    福建融汇地产有关负责人认为，年前的这波回暖潮，源于传统旺季的需求释放，但是对大部分地产商而言，这是一次资金链的“取暖”期。在全球经济面下行的背景下，今年楼市预期仍不容乐观。从近期的成交数据可以看出，几家品牌地产商的楼盘，之所以能以高于同板块均价30%左右的售价热销，其最大的原因是购房户更趋理性，“买房的已意识到期房风险，今年楼市的竞争态势，除了性价比外，更多的是开发商实力的比拼”。

    业界人士坦言，去年低迷的楼市，使得成交量一路走低，这也导致众多开发商资金链出现问题，为了应对工程款、银行借贷还款及员工年终绩效的开支，近两月来，不少开发商是在大幅降价售楼，以便回笼资金过年，包括金山在内的新区板块，已有相当部分楼盘的均价降至四千多元，这已接近到成本价（地价、建安成本、开发周期内的地价利息、项目运营成本等）。

记者观察

信心重构须新政助推

    　2008年底，上海、杭州等地楼市出现由政策引发的回暖潮，但这都是建立在此前成交量过于惨淡的基础上，随着政策利好和刚性需求释放空间变小，短期内回暖的持续动能可能会减弱。

    　省内多家地产商向记者坦言，资金链压力仍是今后的最大困难，年前的难关已作了“尽最大努力”应对，年后的难关是如何筹集资金，盘活现存的土地。

    　“而这些，都依赖于市场信心的重构。”一家地产商老总称，由于大部分购房者仍在观望中期待，年前的回暖有很强的阶段性色彩，在需求难以放量、供给方资金链紧张的情况下，开发商只能采取进一步降价，以提升买方信心。

    　不过，在担忧之外，众开发商对未来的期望值仍在，比如改善型住房的政策优惠、二套房限制的适度松绑、开发商信贷的复苏，“今年国内经济的重点是保内需促增长，乐观预期春节后，一揽子的利好政策将会出台”。

    　无疑，信心是楼市回暖的根本。有业界人士甚至担忧，春节期间，亲朋好友聚会时，将加剧楼市的各种严峻信息传播，从而影响到购房者对楼市的信心。而信心的重构要靠买方的积极需求来传递，不少开发商判断，下一波的回暖，除了首次购房量增加外，更应靠改善型住房需求来实现，以福州为例，占潜在购买群约三成的市民，想以小换大、以旧换新来改善生活质量，因受二套房政策限制，目前仍选择观望不出手。

    　显然，官方也意识到改善型住房需求释放，对楼市复苏的重要性。就在上周，在国务院新闻办举行的新年首场发布会上，央行就暗示二套房将适当松绑，以避免住房金融服务“一刀切”。随后我省的建设工作会议上也指出，我省将出台落实“国三条”，促进房地产市场健康发展，各地近期也将出台配套措施，进一步鼓励普通商品住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对住房转让环节营业税要落实减免政策。

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