2008之调价---价格更接近本质

　　年终回望楼市，大家最关心的肯定是价格的波动。我发现一些主力楼盘的价格降幅在两成左右，楼价保持相对坚挺的同时，留有一定下调空间，是福州楼市2008年价格波动的主要表现。

　　2008年10月以前，除了1月份，其他各月均在7000元/m2以上大关，且各月价格均高于2007年同期。房价不降反升?看到这个数据，相信大家跟我一样诧异，但事实就是如此。

　　虽然其中不可忽略的是，今年世茂天城、万科金域榕郡、建发·领域、融汇江山等豪宅项目的推出拉高了住宅均价，但其本质所透露的信息，也就是说今年福州的房价松动并没有市场所传闻的那般惨烈。

　　但从市场层面来看，随着房地产调控延续、发展商资金紧张，今年下半年福州楼市的降价潮表现得比较普遍。7月，泰禾115～180平方米沿江高层打出最低价4000元、一次性付款9.4折的特惠价，使得泰禾红树林、红裕两个项目连续3个月位列福州销售排行榜第一。业内人士认为，泰禾之所以能够热销，快速回笼资金，除了其品牌号召力之外，更重要的还在于其“一步到位”的降价策略。这种“销售为王”的硬道理让开发商纷纷调整营销思路，“让利、打折”的风潮随之席卷而来，在金山板块，个别楼盘将价位下调了三成左右，甚至推出许多4000元/平方米左右的特价单位。

　　与此同时，许多豪宅项目的楼价也在应市调整之中。8月世茂天城开盘，起价仅9000多元/平方米；万科金域榕郡买房送面积，折算下来起价甚至不到7000元/平方米；融汇江山开盘8折让利，均价仅9300元/平方米……这些项目均低于人们的心理预期。如果说今年上半年福州楼价还是相对较为坚挺的话，个人觉得，从9月份开始这一情况出现了明显的变化，发展商不断加筹让利。尤其是9月份央行首次宣布降息之后，政策利好让开发商看到了机会，此前的犹豫不决变成了大胆降价促销。以金山板块的大幅让利为标志，“买房送车”、“加一元送契税”、“加2008元送精装修”、“3999元/平方米起”……这些大幅让利的营销字眼下半年大量出现在金山板块，带动了市场刚性需求的主流。一些楼盘销售量也因此出现了小幅度井喷，其让利的威力可见一斑。

　　11月成交量的大幅度提高，一方面是新政的效应明显，另一方面是因为开发企业的降价促销。当然，个人认为这实际上是把“双刃剑”，如不降价，必然会流失潜在消费者，而降价又容易陷入原客户的退房压力中，降价也会使消费者等待更低价格，加剧观望的情绪。因此市场还需要继续优化产品结构，提供更多的低价房来满足其住房需求。